2009年 買商鋪真是“閑錢”的最好歸宿？

     2009年大部分開發(fā)商開始關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)，對于開發(fā)商而言，他們急需去尋找一個(gè)具有穩(wěn)定投資前景的行業(yè)細(xì)分進(jìn)行操作，較之處于風(fēng)口浪尖上的住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)板塊顯然成為開發(fā)商眼中再合適不過的避風(fēng)港。對于職業(yè)投資客而言，他們也需要去尋找一個(gè)更具成長價(jià)值的潛力板塊進(jìn)行投資，購置商鋪顯然是這些資本最好的歸宿。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年武漢商鋪成交均價(jià)為8763元/平米，與2007年相比上漲了903元/平米，價(jià)格增幅高達(dá)10%。在2008年武漢住宅市場行情走弱的大背景下，武漢商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格逆市而漲給了投資者足夠的驚喜，這讓所有人對2009年武漢商鋪市場表現(xiàn)有了更多的期待。
　　有職業(yè)投資客問道，2009年在武漢投資商鋪前景到底被看好到何種程度，投資者又應(yīng)該如何操作資金進(jìn)行投資，在武漢購置怎樣的商鋪更為合適呢?
　　投資商鋪前景與風(fēng)險(xiǎn)并存
　　武漢住宅市場幾乎是一個(gè)被透支了的投資市場，雖然進(jìn)入2009年后更多房企和樓盤選擇降價(jià)策略，但不可否認(rèn)的是住宅市場的持續(xù)走弱使得市場信心嚴(yán)重受挫，對于投資者而言尋覓有穩(wěn)定增長和回報(bào)的投資渠道成為重中之重。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，住宅和商鋪兩者的經(jīng)營者與使用者的差異也不一樣。商鋪的經(jīng)營者與使用者的差異非常大，假如購買了商鋪想要出售難度相對住宅而言要大許多。
　　購置商鋪后，一般投資者都是將其租賃給他人進(jìn)行操作，而自己則賺取其中的租金。相比較住宅租賃來看，商鋪用戶的租期是比較長的，這可以保證投資者相對穩(wěn)定的投資回報(bào)，假如遇到投資風(fēng)險(xiǎn)周期，商鋪投資者顯然能夠有更好的緩沖時(shí)機(jī)。
　　當(dāng)然，投資商鋪，是一個(gè)富人才玩得起的游戲。拓普物業(yè)顧問(深圳)有限公司總監(jiān)熊江陵提出善意忠告，“2009年是武漢商鋪投資年，每個(gè)人都想在這個(gè)市場上分得一杯羹，但正所謂君子愛財(cái)取之有道，不是每個(gè)人都能嘗到甜頭的�！�
　　選擇合適鋪位就是選擇豐厚回報(bào)
　　在很多剛?cè)腴T的投資者看來，如何選擇一個(gè)合適的鋪位是讓他們頭疼的問題。既然看上去“遍地都是黃金”，那怎樣才能更輕松地將黃金“撿起來”呢?
　　在業(yè)內(nèi)人士看來，投資商鋪其實(shí)是有一些共性可以參考的，這些共性無論在武漢還是其他城市都具有實(shí)際操作意義。
　　首先，投資者要找非常好的位置，也就是通常人們所說的“地段”，這其中需要注意商業(yè)地產(chǎn)歷史因素、周邊交通配套因素、聚集有效消費(fèi)群的因素。
    其次，投資者在購買商鋪時(shí)盡量選擇資質(zhì)更好的優(yōu)良開發(fā)商，這類開發(fā)商必須要認(rèn)同商業(yè)地產(chǎn)是他開發(fā)企業(yè)的重要目標(biāo)之一，并且擁有專業(yè)的操作團(tuán)隊(duì)。
　　第三，有了以上兩點(diǎn)作為前提，那么就需要睜大眼睛看看自己意向商鋪所在項(xiàng)目是否邀請了優(yōu)秀的經(jīng)營管理公司，有了優(yōu)秀的管理者，未來投資者就能更穩(wěn)妥地獲得豐富投資回報(bào)。
　　“武漢一個(gè)商圈的發(fā)展最起碼需要15年以上的時(shí)間積淀，用一年至兩年的眼光來看待自己的潛力商鋪投資是不正確的，購買潛力商鋪尋求穩(wěn)健回報(bào)最起碼是十年以上，缺乏投資經(jīng)驗(yàn)的投資者需要注意這個(gè)問題，切莫心急�！睒I(yè)內(nèi)人士指出。
　　前人引路——“過來人”分享商鋪“投資經(jīng)”
　　十年前，朱忠還是一個(gè)事業(yè)單位的職員，“我喜歡自由自在，希望每天能有充足的睡眠還能有個(gè)好收入�！敝熘易�在自家沙發(fā)上暢談起了他的商鋪賺錢“經(jīng)”。
　　定位精準(zhǔn)租金九年翻兩番
　　2000年，辭去工作的朱忠聽聞父親所在單位的辦公樓一樓有部分鋪面要轉(zhuǎn)讓給個(gè)人，而且優(yōu)先對單位員工銷售�！皢挝晦D(zhuǎn)讓給個(gè)人，價(jià)格非常低，可能是有一點(diǎn)沖動(dòng)吧，當(dāng)時(shí)我就慫恿父親拿點(diǎn)錢出來買兩個(gè)鋪面。”
　　當(dāng)時(shí)朱忠的父親為其購買的兩個(gè)鋪面正在如今發(fā)展得朝氣蓬勃的光谷商圈內(nèi)。九年前，根本沒有人看好那個(gè)地方的發(fā)展。朱忠為了給兩個(gè)鋪面找到合適的租賃者可謂費(fèi)盡心思，很多人上門詢問租賃價(jià)格都被朱忠一口回絕。
　　雖然朱忠不是一個(gè)安逸的在崗工作者，但觀察事物卻比一些普通人要敏銳，“當(dāng)時(shí)我覺得鋪面就在華中科技大學(xué)附近，那么我找的經(jīng)營者必定是做學(xué)生生意的，學(xué)生市場相對穩(wěn)定而且消費(fèi)能力是很大的，租給一個(gè)餐飲營業(yè)者或者小型超市營業(yè)者是我當(dāng)時(shí)的目標(biāo)�！�
　　朱忠不像其他商鋪投資者一樣把鋪?zhàn)幼獬鋈ゾ椭还苁兆饨鹆耍��?dāng)時(shí)朱忠給租賃者提出了一些要求，“首先必須保證鋪面的整潔，這對我或者他的生意而言都是有好處的，哪怕是未來他不租了我也可以更容易尋找到下一個(gè)經(jīng)營者，而且餐廳干凈整潔也更容易把學(xué)生招上門來。就這樣，我的鋪?zhàn)咏o租出去了，兩個(gè)鋪?zhàn)右荒曜饨鹞迦f塊錢，當(dāng)時(shí)租賃者跟我簽訂的租期是1+1合同，假如第一年做得好他有優(yōu)先續(xù)約的權(quán)利。”
　　再買商鋪尋求持續(xù)發(fā)展
　　而到如今，光谷片區(qū)的各種利好極大推動(dòng)了片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場，朱忠的兩個(gè)面積較大且地段上佳的鋪位早已租到了10萬元/年，而近幾年的租金回報(bào)積蓄又讓朱忠有了更高的追求�！凹偃鐑H僅守著那兩個(gè)鋪位，或許再賺不到更多的錢，眼見著購買商鋪嘗到了甜頭，我找家里又拿了二十萬，再加上這幾年攢的三十萬，跑到世界城又買了兩個(gè)小鋪?zhàn)�，如今也租給別人在運(yùn)作�！�
　　有了商鋪回報(bào)作為經(jīng)濟(jì)來源，我現(xiàn)在每年可以花三分之二的時(shí)間去玩�！敝熘覙纷套痰卣f。
投資有道——投資商鋪?zhàn)⒁馑狞c(diǎn)
　　1、買商鋪并非穩(wěn)賺不賠
　　很多剛?cè)腴T的商鋪投資者往往只看重商鋪所處地段和商鋪銷售價(jià)格，其實(shí)，投資商鋪還要注意的細(xì)節(jié)有很多，往往都被頭腦發(fā)熱的投資者所忽略了，他們更多看重的是大方向上的選擇，而缺乏對自身能力的掂量以及對鋪位購買細(xì)節(jié)的思考。
　　“如今投資商鋪的投資者一般都是中小型的，很少有帶企業(yè)背景的投資者來購買商鋪，很多投資者就缺乏對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的了解。有些投資者屬于有些閑錢的，往往進(jìn)到商鋪銷售現(xiàn)場就顯得財(cái)大氣粗，點(diǎn)名要購買最好的商鋪。其實(shí)對于這些中小投資者而言，頭腦發(fā)熱絕非好事，搞不好還容易在投資中栽跟頭�！彼间J房地產(chǎn)投資顧問有限公司一位業(yè)內(nèi)資深人士說道。
　　在資深人士看來，商鋪位置雖然存在一定的講究，卻也不像很多投資者認(rèn)為的那般重要，其實(shí)鋪位是沒有絕對好壞位置之分的。“關(guān)鍵看投資者的經(jīng)營頭腦，如何招來更有競爭力的租賃者和經(jīng)營者往往比選擇一個(gè)良好鋪位要重要得多。而且對于項(xiàng)目操作開發(fā)商而言，他們希望商鋪賣出的價(jià)格越高越好，所以自然希望投資者購買更好的鋪位，這樣便可以賺到更多利潤�！�
　　2005年夏日，武漢某個(gè)體商戶以高價(jià)拍下了漢正街某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有“鋪王”之稱的一個(gè)鋪位，當(dāng)時(shí)在武漢商鋪投資市場引起轟動(dòng)性效應(yīng)，可是時(shí)至今日其鋪位不但不見投資回報(bào)蹤影，而且就連該鋪位所在項(xiàng)目的整體運(yùn)營也并沒有人們想象中的那般火爆，對于該商戶而言，這筆買賣就還需要得到更長時(shí)間周期的檢驗(yàn)。
　　“如今很多人仍帶著以前做生意的思維在購買商鋪，很多商鋪購買者也是原有從漢正街發(fā)家起來的一些散戶，因?yàn)檫@些經(jīng)營者原有的鋪位都是家里傳下來的，生意做大了于是就開辟第二戰(zhàn)場，就是因?yàn)椴惶�了解購置商鋪的一些潛在因素，所以并不能獲得很好的投資效果。”業(yè)內(nèi)人士建議，“其實(shí)不同的項(xiàng)目適合不同類型的投資者，而不同的鋪位對投資者細(xì)分也更為看重。購買商鋪必須要看到該項(xiàng)目輻射規(guī)模大小，一定要選擇適中的，假如購買太大鋪位不好操控，假如購買太小鋪位則有可能回報(bào)不充分，投資者購房商鋪前一定要仔細(xì)掂量，不能全憑過往經(jīng)驗(yàn)和片區(qū)宏觀發(fā)展方向來考慮，更要結(jié)合自身的投資回報(bào)周期承受能力以及項(xiàng)目競爭能力多思考，這樣才能找到更適合自己的鋪位�！�
    2、商鋪經(jīng)營最花心思
　　望著鋪外的人來人往，看著自己鋪里空蕩蕩冷清清，投資者小胡最近有點(diǎn)煩。
　　“我的鋪?zhàn)犹幱跐h口最繁華的地段，可是鋪內(nèi)生意卻十分慘淡，服裝換了一茬又一茬，卻始終不見起色�！毙『�低著腦袋滿臉無限的苦惱。
　　像小胡這樣在武漢繁華商圈盤下鋪面做生意的中小投資者不在少數(shù)，相對于一些租下鋪面做服裝專賣店的投資者而言，他們的回報(bào)幾乎是微不足道的，為什么在商業(yè)旺區(qū)卻不能將自己鋪面做成旺鋪成為他們遇到的一致難題。
　　“武漢各大商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也缺少有效的經(jīng)營管理，在這些項(xiàng)目的經(jīng)營者看來，把投資者手中的鋪位租出去并帶給他們豐厚的回報(bào)就算完成任務(wù)了，卻幾乎不關(guān)注這些鋪位到底是怎樣在經(jīng)營的，于是到最后很多商業(yè)項(xiàng)目越做越冷清，投資者也就無法得到豐厚回報(bào)了。”一位在武漢操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目長達(dá)十年的業(yè)內(nèi)人士坦言，“這種表現(xiàn)其實(shí)是武漢商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營不成熟的一種表現(xiàn)，商鋪運(yùn)營缺乏整體思維和可持續(xù)發(fā)展觀念。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，“其實(shí)在武漢的商鋪經(jīng)營中同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重，而在無法改變大環(huán)境的情況下，商鋪經(jīng)營者應(yīng)該從自身找原因主動(dòng)求變。試想一下，如果消費(fèi)者逛完整條街發(fā)現(xiàn)幾乎都是藍(lán)色的牛仔褲和各式各樣的服裝，他們的購買欲望自然是不強(qiáng)烈的，雖然相比品牌專賣店而言這些商鋪銷售物品更為廉價(jià)，但缺乏特色就是他們的死穴，所以商鋪經(jīng)營者一定要學(xué)會(huì)尋找商機(jī)，走差異化路線�！�
　　在考察了小胡鋪面周邊的運(yùn)營狀況后，業(yè)內(nèi)人士建議小胡經(jīng)營一些小型特色餐飲來招攬顧客。“對于繁華商圈而言，雖然這些地方并不缺乏優(yōu)秀的餐飲機(jī)構(gòu)，但往往消費(fèi)者都不愿意花費(fèi)太多精力在飲食上，很多消費(fèi)者在逛街時(shí)就在路邊解決一天的溫飽而繼續(xù)淘寶了，所以小胡可以開一個(gè)特色餐飲，加盟一些小型餐飲連鎖也可，鋪面也不用做得很大或者很富麗堂皇，店面裝修出特色并保證供應(yīng)食品的口味和便捷性，就一定能夠獲得更為豐厚的回報(bào)�！�
　　3、以租還貸，仍需謹(jǐn)慎為之
　　隨著武漢商業(yè)地產(chǎn)市場的不斷升溫，商鋪投資已成為不少投資者2009年追捧的熱點(diǎn)話題。有很多投資者欲將手中的閑錢拿來投資買鋪，以期未來一段較長時(shí)間里能得到穩(wěn)定回報(bào)，而另外有一批投資者則希望借助銀行貸款“以租養(yǎng)鋪”獲得回報(bào)。對于欲借貸購買的投資者，業(yè)內(nèi)人士提出忠告，以租還貸風(fēng)險(xiǎn)大，還需謹(jǐn)慎而為。
　　“如果在2007年以前向銀行貸款購買商鋪的做法還是可取的，雖然利率是處于相對較高水平，但由于整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的相對良好運(yùn)行，投資者還是可以尋求相對較高的投資回報(bào)的，但進(jìn)入到2007年以后再以租養(yǎng)貸就顯得不合時(shí)宜，且操作起來對中小投資者而言風(fēng)險(xiǎn)較大�！敝秀y理財(cái)沈曉勤說道。
      商鋪貸款的貸款期限一般不超過10年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房按揭貸款年限，而且其貸款利率也是要高于住房按揭貸款的，加之武漢商鋪每平方米單價(jià)要明顯高于住宅產(chǎn)品單價(jià)，所以投資商鋪的成本要比住房成本高。“在用貸款投資商鋪時(shí)，應(yīng)該充分考慮自身的還款能力。假如是首次購置商鋪的投資者，作為理財(cái)機(jī)構(gòu)來看，是不支持他們用貸款來購置商鋪的，畢竟商鋪投資回報(bào)周期要較住宅長得多，而且價(jià)格波動(dòng)也不太敏感，投資回報(bào)雖然豐厚，但不會(huì)出現(xiàn)超越投資規(guī)律的現(xiàn)象出現(xiàn)�！迸d業(yè)銀行東湖支行一位理財(cái)師認(rèn)為。
　　“商鋪貸款是比較適合暫時(shí)缺乏資金周轉(zhuǎn)的商鋪投資者運(yùn)用的，對于這類投資者而言，還款周期相對較短，而且這類投資者往往有一個(gè)或者數(shù)個(gè)多余商鋪在運(yùn)營，出現(xiàn)資金短缺只是暫時(shí)的，辦理短期商鋪貸款相對適合：借款期在一年內(nèi)(含一年)的，采用利隨本清的還款方式，對于實(shí)力較強(qiáng)的投資者而言，還是有能力承受的�！痹摾碡�(cái)師說道，“對于首次購置商鋪的投資者就采用貸款方式風(fēng)險(xiǎn)大，很多投資者十年不到就有可能喪失投資能力，不僅如此，辦理商鋪貸款還有著許多的條件限制，并不是所有商鋪投資者都能夠辦理商鋪貸款的�！�
　　據(jù)記者向多家銀行打聽，在武漢辦理商鋪貸款的一般前提是：商鋪必須是現(xiàn)房，而且買家要通過銀行方面的資格認(rèn)定。這樣一來，購買期房商鋪的投資者基本就很難貸款了。
　　4、優(yōu)先選擇有口碑的開發(fā)商
　　說起購買房產(chǎn)不能聽信銷售人員一面之辭，很多投資者都知道，對于其中大部分人而言，雖然無比熟悉購買住宅的門道，但對于首次出手商鋪，心里還是有些不踏實(shí)。由于缺乏購買商鋪的經(jīng)驗(yàn)，這類投資者就特別容易聽信商鋪銷售人員的一面之辭。業(yè)內(nèi)人士提醒，為了保證投資者自身利益，購買商鋪時(shí)切勿聽信銷售人員的花言巧語。
　　“具有豐厚的收益和回報(bào)，投資者能賺錢自然是很開心的，但關(guān)鍵是這些話都說在你買鋪之前，精明的投資者能輕易上當(dāng)嗎?”一位不愿意透露姓名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，“在這個(gè)市場上呆的時(shí)間長了就知道一些見不得人的勾當(dāng)，而正是這些勾當(dāng)吭苦了投資者。邀請一幫專家學(xué)者來對項(xiàng)目指指點(diǎn)點(diǎn)，一塊原本并不發(fā)光的‘石頭’轉(zhuǎn)眼就變成了‘黃金’，這樣的項(xiàng)目大多集中在武漢的一些潛力商圈內(nèi)，開發(fā)商賺得滿滿當(dāng)當(dāng)，而購鋪的投資者運(yùn)氣就不會(huì)那么好了�！�
　　該負(fù)責(zé)人以深圳某大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目為例，“當(dāng)時(shí)我還在深圳，看到一個(gè)超大體量的商鋪項(xiàng)目，開發(fā)商吹噓得非常厲害，說商鋪從買時(shí)起就可以一直‘旺’幾十年，當(dāng)時(shí)對外轟轟烈烈地招商、不斷路演，其實(shí)按照開發(fā)商當(dāng)時(shí)的實(shí)力來看，并沒有出類拔萃的營運(yùn)能力和業(yè)界口碑，除了項(xiàng)目大一點(diǎn)，幾乎剩下的都是概念空炒，但確實(shí)有很多商鋪投資者相信了他們說的話了，甚至包括很多有購買商鋪經(jīng)驗(yàn)的投資者，其實(shí)在商鋪買到手后，這些投資者就成了待宰的羔羊，而事實(shí)上到現(xiàn)在那個(gè)項(xiàng)目仍舊是冷冷清清，受到租用群體的帶動(dòng)效應(yīng)影響，現(xiàn)在沒人敢去那個(gè)項(xiàng)目租鋪?zhàn)幼錾�意，有的投資者虧得血本無歸�！�
　　武漢是一座商業(yè)地產(chǎn)處于蓬勃發(fā)展時(shí)代的城市，必然會(huì)有不成熟的一面，所以購鋪者更要把眼睛瞪大，看清開發(fā)企業(yè)以及經(jīng)營管理企業(yè)的資質(zhì)，項(xiàng)目未必要叫得響當(dāng)當(dāng)?shù)�，但一定要挑選一個(gè)“精”的。
　　該負(fù)責(zé)人最后建議，初次購買商鋪的投資者不一定要選擇市面上名聲非常響亮的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而最好選擇一些已經(jīng)得到時(shí)間檢驗(yàn)的二手商鋪，這樣自己既可以得到一定的投資回報(bào)，同時(shí)也可以培養(yǎng)自身選鋪和理鋪的能力，等到未來實(shí)力更強(qiáng)大了、眼光更準(zhǔn)了再去投資潛力商鋪。