東山口火車(chē)站旺地商鋪放租難

　  “大降價(jià)求出租，1000元/月起；售，20萬(wàn)元/間。”

　　緊鄰東山口龜崗大馬路的珀?yáng)|商業(yè)廣場(chǎng)門(mén)口，張貼著大幅顯眼的商鋪出租廣告，大幅降價(jià)求租的廣告張貼在熱鬧的東山口龜崗商業(yè)旺地一帶，讓過(guò)往的行人有些不能理解，但與馬路上熙熙攘攘穿梭不停的人流相比，商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)冷清的場(chǎng)面也多少給了一分解釋。

　　珀?yáng)|商業(yè)廣場(chǎng)是四五年前廣深莞等地興起的一批售后返租的商鋪之一。2006年，珀?yáng)|商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，開(kāi)發(fā)商業(yè)主之間協(xié)定，由開(kāi)發(fā)商將原本十幾平方米的相連小鋪打通，擴(kuò)大到幾十至上百平方米，由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商，業(yè)主則每個(gè)月從開(kāi)發(fā)商處固定收取8%的租金回報(bào)。

　　但隨著返租到期，發(fā)展商將大商鋪又恢復(fù)成小鋪的原狀交還給業(yè)主們自行放租。鋪多租金賤，加上沒(méi)有統(tǒng)一管理，使得珀?yáng)|商業(yè)廣場(chǎng)的小業(yè)主們不得不“降價(jià)求租”。

　　實(shí)際上，和珀?yáng)|商業(yè)廣場(chǎng)的業(yè)主們?cè)庥鱿嗨频牟⒎巧贁?shù)。記者近日從業(yè)內(nèi)人士“抖料”稱，和珀?yáng)|商場(chǎng)同期、前后興起的旺地商鋪返租都開(kāi)始面臨到期及如何再出租的問(wèn)題。

　　記者為此連續(xù)走訪東山口商圈、中山三路、中山五路及火車(chē)站站前路、站西路一帶發(fā)現(xiàn)，在中山路以及火車(chē)站站西路一帶，有多處旺地商鋪出現(xiàn)商鋪返租之后的“放租難”、“大降價(jià)出租”的情況。其中，東山口的珀?yáng)|廣場(chǎng)和站西商圈的富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心今年年中以來(lái)都相繼陷入商場(chǎng)鋪返租到期、管理方撤走、小業(yè)主放租難的困局。在中山路上的中華廣場(chǎng)、北京路附近一帶，也不乏有商鋪返租之后難以放租的種種案例。

　　易城中國(guó)廣州公司總經(jīng)理胡裕豪在接受記者采訪時(shí)指出，三四年前，在廣、深、莞等珠三角地區(qū)掀起了商鋪售后返租的熱潮，今明兩年商鋪市場(chǎng)將迎來(lái)商場(chǎng)鋪返租到期的高潮，像廣州的珀?yáng)|廣場(chǎng)和富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心都相繼出現(xiàn)返租到期后商鋪難出租的問(wèn)題，接下來(lái)還將有大批商場(chǎng)鋪返租到期。業(yè)主收回商鋪后如何能租出去？還能租到好價(jià)錢(qián)？或?qū)⒊蔀榻衩鲀赡陱V州商業(yè)市場(chǎng)需要面對(duì)的問(wèn)題。

　　東山口

　　商鋪返租到期、租金大跌

　　昨天，記者在珀?yáng)|商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)看到，商場(chǎng)內(nèi)大量商鋪空空如也，墻壁上卻貼滿了業(yè)主和中介代理的招租信息。甚至一些已開(kāi)業(yè)的店主也在門(mén)口貼上了低價(jià)轉(zhuǎn)租的廣告。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，珀?yáng)|商業(yè)廣場(chǎng)首層和負(fù)一層共有229間商鋪，租出去的卻只有分布在商場(chǎng)入場(chǎng)處的19間，不到店鋪總數(shù)的10%。在商場(chǎng)內(nèi)工作了2年的保安王先生告訴記者，只有4家店鋪是老租戶，其他都是七八月新進(jìn)來(lái)的。

　　“上個(gè)月還是一萬(wàn)多元的租金，這個(gè)月已經(jīng)降到5000元了�！闭f(shuō)起返租到期后店鋪出租一事，在商場(chǎng)一樓擁有一間18平方米店鋪的業(yè)主劉女士很心痛地告訴記者，“租客寧愿交2個(gè)月的違約金也不想再開(kāi)，最后在勸說(shuō)下，答應(yīng)以減半價(jià)再租。”

　　擁有一間臨街旺鋪的李先生也做好了降價(jià)出租的打算�！爸灰�租客有實(shí)力，能把店持久地開(kāi)下去，降兩三千租金我也能接受�！崩钕壬�在2005年投入200多萬(wàn)元一次性付款，買(mǎi)下一間43平方米的店鋪，5年過(guò)去了只收回約20萬(wàn)元的成本。“按照每個(gè)月35元/平的物業(yè)管理費(fèi)來(lái)算，店鋪空在那一個(gè)月就損失1500多塊�！崩钕壬�本來(lái)劃定的租金底線是1.3萬(wàn)元/月，而現(xiàn)在八九千一個(gè)月的租金他也能接受了。

　　據(jù)李生介紹，2006年商場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)，開(kāi)發(fā)商將原本十幾平方米的相連小鋪打通，擴(kuò)大到幾十至上百平方米，然后統(tǒng)一以低價(jià)招商，每個(gè)月從開(kāi)發(fā)商處固定收取8%的租金回報(bào)。但隨著返租到期，發(fā)展商將大商鋪又恢復(fù)成小鋪的原狀交還給業(yè)主們自行放租。鋪多租金賤，加上人流冷清，進(jìn)一步加劇了招租危機(jī)。

　　即使是在租的店主，也正在面臨去留與否的抉擇之難�！暗赇佌胁坏匠凶馍蹋�人氣就不旺，就現(xiàn)在的生意情況看，保本很難，更不談賺錢(qián)了�！睏畲蠼憬�(jīng)營(yíng)的10平米的小化妝品店才三個(gè)月。

　　“廣場(chǎng)上面就是百佳超市和廣州酒家，還有麥當(dāng)勞和東山大少KTV，應(yīng)該不缺人氣才對(duì)。”楊大姐告訴記者，當(dāng)時(shí)選擇在珀?yáng)|商場(chǎng)開(kāi)店，就是看中了這里地段好，結(jié)果開(kāi)店至今一直在虧本，店鋪每月開(kāi)銷(xiāo)約3500元，收入僅有1000元左右，轉(zhuǎn)租信息貼了1個(gè)多月了也無(wú)人問(wèn)津，現(xiàn)在只能硬撐著。

　　火車(chē)站批發(fā)市場(chǎng)

　　站西鞋城鋪低價(jià)出租無(wú)人問(wèn)津

　　與東山口珀?yáng)|商業(yè)廣場(chǎng)的小業(yè)主們沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)規(guī)模效應(yīng)相比，站西路富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心的業(yè)主們則是另一種困境。因?yàn)闃I(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一而在商鋪返租到期很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，都缺失了生意的良機(jī)，長(zhǎng)期的“不振”使得商場(chǎng)如今與周邊旺鋪相比“同鋪不同命”。

　　在環(huán)市西路地鐵五號(hào)線西村站附近，海報(bào)中自稱“站西鞋業(yè)商圈核心，第一龍頭地位，中國(guó)鞋業(yè)商貿(mào)旗艦”的富力國(guó)際鞋業(yè)商貿(mào)中心，2009年年中返租到期后一直陷于招租的困境。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，二、三層共有37家商鋪，而出租的僅有8家，出租率只有20%，大部分鋪位空置或大門(mén)緊閉。這個(gè)地處站西鞋業(yè)商圈黃金地帶的商城，店鋪內(nèi)卻門(mén)庭冷落。大樓前并無(wú)商鋪招商廣告，一樓大廳位置甚至有一半位置用作了咖啡館，讓行人很難知道上面有店鋪?zhàn)馐邸?/P>

　　“現(xiàn)在不是想租多少的問(wèn)題，關(guān)鍵是根本沒(méi)人租啊”。業(yè)主姚先生說(shuō)到商鋪出租一肚子苦水。2005年，姚先生一次性擲出100多萬(wàn)元買(mǎi)下一間約40平方米的二樓店鋪。2007年收樓后的頭兩年由開(kāi)發(fā)商按每月260元/平方米的租金返租。“包租給開(kāi)發(fā)商時(shí)，最高每月還拿過(guò)10000元的租金，可是2009年返租到期后，至今3年了，我的店鋪只租出去過(guò)一次，而且租了不到兩個(gè)月，租客連押金都不要就走了�！币ο壬�很納悶，同樣是站西商圈的環(huán)球國(guó)際商貿(mào)中心步云天地的租金卻高達(dá)300元/平方米/月，“而且還租不到鋪，我這里低租金低到每月40元/平方米都沒(méi)人要。”

　　遭遇同樣困境的還有鄭先生。鄭先生在2007年花260多萬(wàn)才買(mǎi)下一間套內(nèi)面積只有31平方米的店鋪，2009年至今只出租過(guò)一次，還是以每個(gè)月50元/平方米的價(jià)格租給別人做倉(cāng)庫(kù)。鄭先生告訴記者，前幾年有一家香港公司想要整層包租15年，“第一年租金免費(fèi)，之后每月的租金也低至40元/平方米，這樣的條件讓業(yè)主根本統(tǒng)一不了意見(jiàn)，就不了了之了�！编嵪壬�分析說(shuō)，店鋪出租難與商場(chǎng)管理不善有很大關(guān)系，“按照合同要求，一樓大堂本應(yīng)做鞋類展覽用，現(xiàn)在卻出租做起了餐飲，進(jìn)出商場(chǎng)還要向保安登記，很難讓人知道這里還有店鋪�！�

　　中山三路

　　中介稱近半商鋪遇同樣尷尬

　　地處繁華地段的中山三路同樣未能“躲”過(guò)店鋪出租難的困境，據(jù)相關(guān)中介公司介紹，中山路中華廣場(chǎng)一帶，有近半商鋪出租“遇冷”。

　　中華廣場(chǎng)西側(cè)的金蒂濠商業(yè)城分上下兩層，主營(yíng)潮流服飾、皮具和精品百貨。與一樓的熱鬧擁擠相比，二樓只有零星的幾位顧客�！岸�樓大約有40%的商鋪空置一年多了，都沒(méi)租出去�！苯鸬馘┥虡I(yè)城管理處的金先生告訴記者，現(xiàn)在商鋪的租金只是剛開(kāi)業(yè)時(shí)的一半，每個(gè)月的低至200元/平方米，仍然有大量商鋪閑置�！�200多間檔口，只剩下10幾戶的老租戶�！苯鹣壬�分析說(shuō)，近幾年整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境都不樂(lè)觀，加上商圈東進(jìn)之后，中山路的人流已不如從前。為了讓租戶能長(zhǎng)久地經(jīng)營(yíng)下去，金先生稱管理處還會(huì)給租戶適當(dāng)?shù)靥峁┮恍┙ㄗh�！氨热缬腥讼腴_(kāi)女裝店，我們會(huì)建議說(shuō)最好賣(mài)30-40歲這個(gè)年齡段的服裝，因?yàn)樗齻兘?jīng)濟(jì)獨(dú)立，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，相比之下生意會(huì)好做些。”

　　熟悉廣州商業(yè)地產(chǎn)的易城中國(guó)廣州分公司總經(jīng)理胡裕豪告訴記者，中山路中華廣場(chǎng)一帶有近半商鋪空置�！疤貏e是二三樓的商鋪，因?yàn)閺V東人習(xí)慣在首層消費(fèi)，消費(fèi)習(xí)慣與生活習(xí)慣是相通的，像廣州的騎樓，樓下做商鋪，樓上住人，很多人還不習(xí)慣上樓消費(fèi)�！比A騰地產(chǎn)的一位工作人員告訴記者，有100多家商鋪業(yè)主在華騰放租，但是兩三個(gè)月了卻只租出去不到10家。

　　專家支招：統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)還應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)

　　對(duì)返租鋪來(lái)說(shuō)，返租期滿往往成為商鋪能否持續(xù)經(jīng)營(yíng)的一道坎。胡裕豪認(rèn)為，商場(chǎng)如果沒(méi)有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)而放任小業(yè)主各自放租，必然會(huì)令商場(chǎng)定位混亂、管理不善而生意冷清、租戶走失、租價(jià)大跌，甚至陷入放租難的困境。要改變返租到期商鋪的困境，最關(guān)鍵還是需要引入經(jīng)營(yíng)管理方，對(duì)商場(chǎng)作出統(tǒng)一定位和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，才有可能讓商場(chǎng)走出困境。

　　另外，對(duì)于散賣(mài)業(yè)主而言，業(yè)主能否齊心協(xié)力也關(guān)鍵。他建議，小業(yè)主要成立業(yè)委會(huì)，在返租期滿前就由業(yè)委會(huì)招聘經(jīng)營(yíng)商，繼續(xù)對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理繼續(xù)做旺商場(chǎng)，這樣才能保障每個(gè)小業(yè)主的利益。