專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)冰火兩重天

      北京國(guó)貿(mào)商城星巴克關(guān)閉，理由是租金過(guò)高無(wú)法承受。成都專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也存在這種高售價(jià)、高租金帶來(lái)的尷尬問(wèn)題。近日記者走訪發(fā)現(xiàn)，在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)外遷大潮中，現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已做得風(fēng)生水起，有的卻一再延遲開(kāi)業(yè)時(shí)間，招商難度不小。一方面是市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)題，另一方面與高租金也有關(guān)系。

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)過(guò)熱后的安靜

　　前幾年開(kāi)始，按照“中調(diào)”規(guī)劃，成都中心城區(qū)八大片區(qū)商品市場(chǎng)外遷全面啟動(dòng)：承接現(xiàn)代商貿(mào)的北部新城現(xiàn)代商貿(mào)功能區(qū)、亞洲最大的五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、香江·全球家居CBD、中國(guó)塑料城成都國(guó)際貿(mào)易中心、大港建材城……大量現(xiàn)代專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始在城北涌現(xiàn)。

　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在一兩年時(shí)間內(nèi)，迅速躋身為商業(yè)地產(chǎn)中的一個(gè)重要產(chǎn)品。那兩年，每一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)招商，總會(huì)吸引大量投資人士，這里面不少是原批發(fā)商城的經(jīng)營(yíng)者，也有不少是純粹的投資者。

　　隨著大量專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)沒(méi)有以前那么火熱，但其在建和正在招商的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)依然不在少數(shù)，只是與前兩年相比進(jìn)入了相對(duì)安靜的時(shí)間段。

　　大量專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)同時(shí)出現(xiàn)，一哄而上帶來(lái)的結(jié)果肯定不是那么的理想，肯定在運(yùn)營(yíng)中、招商中會(huì)遭遇很多尷尬。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)雖然被寄予了家居、汽配、藥材、五金機(jī)電、服裝等行業(yè)升級(jí)換代的重任，但部分運(yùn)營(yíng)商卻沒(méi)有表現(xiàn)出專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的管理能力、運(yùn)營(yíng)能力。這種負(fù)能量帶來(lái)的結(jié)果就是銷(xiāo)售行情不如前兩年，租售情況不如前兩年，畢竟投資者當(dāng)初對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的激情已經(jīng)趨于理性。

　　運(yùn)營(yíng)差異的不同結(jié)局

　　為了了解專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)在的狀況，華西都市報(bào)記者在采訪中了解到，當(dāng)初建設(shè)熱火朝天的各個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，現(xiàn)在的表現(xiàn)已經(jīng)出現(xiàn)了分化。有的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)相當(dāng)成功，無(wú)論是招商，還是銷(xiāo)售，都達(dá)到了理想效果，開(kāi)業(yè)后的市場(chǎng)情況也日漸喜人。

　　與之相反的是，部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)卻一再延遲開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間。城北的一些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)就一再延遲了預(yù)定的開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間。有的項(xiàng)目一期運(yùn)營(yíng)后，二期或者三期，都對(duì)原來(lái)的規(guī)劃進(jìn)行了調(diào)整，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不再是其唯一的選擇。這樣推遲交房或開(kāi)業(yè)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，會(huì)讓很多投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)這些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的前景持觀望態(tài)度。

　　為何會(huì)造成一再延遲開(kāi)業(yè)時(shí)間呢？“一般來(lái)說(shuō)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)崛起的數(shù)量與日后的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)成正比，不久的將來(lái)，每個(gè)市場(chǎng)又憑借什么樣的法寶方能在競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地？”華西城市與房產(chǎn)研究院首席研究員、復(fù)旦大學(xué)EMBA導(dǎo)師溫利陽(yáng)博士在談到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)時(shí)曾說(shuō)，縱觀成都各大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，無(wú)論區(qū)位還是硬件標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)并沒(méi)有很懸殊的差距，后期運(yùn)營(yíng)能力才是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)最大的考驗(yàn)，這也將決定各個(gè)市場(chǎng)能否從如林高手中脫穎而出。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)更強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)商通過(guò)策劃、融資、招商、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)等一系列運(yùn)作，使商業(yè)體具備穩(wěn)定的、持續(xù)增長(zhǎng)的租金或銷(xiāo)售收益，以獲取長(zhǎng)期性的現(xiàn)金流、或者現(xiàn)金流貼現(xiàn)收益，這是一個(gè)持續(xù)性的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程中，肯定有的做得好，有的做不走。

　　完善配套吸引商家

　　前兩年，城北一家大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)招商時(shí)，記者曾對(duì)外遷的商家進(jìn)行過(guò)一次采訪。在采訪中，也有部分老市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商家并沒(méi)有隨遷到新專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，主要原因就是新的商鋪價(jià)格貴，物管也不便宜，對(duì)比投資和收益情況后，這部分商家選擇了退出。而對(duì)于投資商鋪的人而言，由于當(dāng)初市場(chǎng)預(yù)期較高，租金也相應(yīng)進(jìn)行了提高，外遷商家轉(zhuǎn)移不到位，也可能導(dǎo)致部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)暫時(shí)性的吃不飽。

　　時(shí)隔兩年后，記者再次對(duì)城北部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的售價(jià)和租金進(jìn)行了一次了解，在一家大型在售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪價(jià)格中，一樓售價(jià)每平米在1.4萬(wàn)元左右，最便宜的4樓也在六七千元。便宜一點(diǎn)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪，售價(jià)也在九千元左右。

　　在租金上，記者發(fā)現(xiàn)部分已經(jīng)開(kāi)業(yè)的20多平米商鋪月租金都在三千左右，位置好的一個(gè)21平米的商鋪，月租金為 6000元。加上物管等費(fèi)用，一個(gè)商鋪的成本就不小。面對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，商鋪經(jīng)營(yíng)者就必須考慮專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的人流量和商氣，這樣情況下，口岸好和已經(jīng)形成了商氣的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)就相對(duì)有活力，而尚未形成或者正在培育期的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，招商壓力就相對(duì)較大。

　　同時(shí)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)周邊子女就學(xué)、就醫(yī)、住宿、辦公、餐飲等配套設(shè)施并不完善，如此種種都會(huì)影響到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的招商能力和后續(xù)發(fā)展。

　　采訪中，記者發(fā)現(xiàn)為了提高招商能力，吸引更多經(jīng)營(yíng)戶(hù)入駐，讓更多投資者看好未來(lái)預(yù)期，針對(duì)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)配套嚴(yán)重不足的情況，一些開(kāi)發(fā)商加快了推出相關(guān)配套建設(shè)的步伐，配套建設(shè)了酒店、辦公、住宅、經(jīng)營(yíng)戶(hù)子女入學(xué)優(yōu)先、融資平臺(tái)等配套設(shè)施和服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)配套全，市場(chǎng)興。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展中，在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，每個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)能力等軟實(shí)力和配套完善度，將成為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)誰(shuí)笑到最后的制勝法寶。　　華西都市報(bào)記者姚長(zhǎng)壽

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