浙江(義烏)商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng),成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨,專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才,還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌,并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)了嗎?
預(yù)計(jì)近年房地產(chǎn)業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)弱勢(shì)調(diào)整的平臺(tái)期,即“高位震蕩,弱勢(shì)調(diào)整”的過程。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 楊荇 孫含越/文 近期,杭州、常州等城市的部分樓盤采取力度較大的降價(jià)促銷,部分三、四線城市樓市交易疲軟,房?jī)r(jià)松動(dòng),引發(fā)外界對(duì)部分開發(fā)商資金鏈驟緊、房地產(chǎn)市場(chǎng)可能轉(zhuǎn)向的猜測(cè)。同時(shí),多家銀行暫停房地產(chǎn)企業(yè)貸款的消息不斷發(fā)酵,興業(yè)銀行、交通銀行與中信銀行等紛紛卷入“停貸”風(fēng)波。但多家銀行已陸續(xù)發(fā)布公告回應(yīng),稱未暫停房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款,未調(diào)整相關(guān)信貸政策。市場(chǎng)之所以如此敏感,源于大家對(duì)于房地產(chǎn)未來資金鏈斷裂以及由此引發(fā)的深度衰退的擔(dān)憂。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)了嗎?未來走勢(shì)究竟如何?本文擬對(duì)此進(jìn)行解析。
房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走勢(shì)展望
短期來看,我們預(yù)計(jì),2014年土地市場(chǎng)將延續(xù)2013年的熱度,土地成交量繼續(xù)呈上升態(tài)勢(shì)。但是,受房地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)調(diào)整的影響,預(yù)計(jì)2014年房地產(chǎn)開發(fā)投資將略有回落。雖然2014年600萬套以上的保障房建設(shè)目標(biāo),開工量仍然較大,但隨著房地產(chǎn)“雙向調(diào)控”機(jī)制的逐步出臺(tái),三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大,以及商業(yè)銀行收緊流動(dòng)性,房地產(chǎn)商投資行為可能轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎,行業(yè)投資步伐有所放緩。同時(shí),預(yù)計(jì)2014年全國(guó)商品房成交均價(jià)將繼續(xù)回升,但增幅比2013年有所降低。主要原因有兩個(gè)方面:一是一、二線城市房?jī)r(jià)漲幅將有所放緩。2013年部分城市提前透支了明后年的漲幅。二是三、四線城市供應(yīng)量仍然較大,人口導(dǎo)入速度較慢,支撐房?jī)r(jià)上漲的因素偏少,房?jī)r(jià)上漲空間不大。
中長(zhǎng)期來看,由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入減速換擋期,貨幣信貸投放將趨緩,未來一段時(shí)期全面深化改革也將加大短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng),支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動(dòng)力減弱;政策方面,稅收、土地、金融等關(guān)鍵要素改革逐步落實(shí),長(zhǎng)效機(jī)制完善促進(jìn)行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變;需求方面,過去多年量?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)使得需求透支,人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等因素,行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步積聚,未來房地產(chǎn)理性回歸勢(shì)在必行。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院測(cè)算,2011-2020年我國(guó)住房潛在需求達(dá)160億平方米,其中商品住宅120億平米,但由于2011年以來市場(chǎng)快速發(fā)展,部分需求已被提前透支,預(yù)計(jì)2014年我國(guó)商品住宅銷售面積將超過12億平方米,行業(yè)峰值或?qū)⑻崆暗絹。多重風(fēng)險(xiǎn)積聚將促使行業(yè)增速明顯放慢,長(zhǎng)效機(jī)制逐步建立促使市場(chǎng)理性回歸。預(yù)計(jì)近年房地產(chǎn)業(yè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)弱勢(shì)調(diào)整的平臺(tái)期,即“高位震蕩,弱勢(shì)調(diào)整”的過程。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響
一是房地產(chǎn)開發(fā)投資增速穩(wěn)中有降,可能影響固定資產(chǎn)投資增速。近年來,我國(guó)房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資比重大約為20%左右,與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)多達(dá)60余個(gè),可以拉動(dòng)上下游如鋼鐵、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)處于增長(zhǎng)速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期和前期刺激政策消化期三期疊加的大環(huán)境下,一旦房地產(chǎn)銷售放緩或者房?jī)r(jià)滯漲,市場(chǎng)觀望情緒加劇,勢(shì)必會(huì)增大建筑機(jī)械、水泥和金屬、玻璃和裝潢、家具家電等工業(yè)企業(yè)庫(kù)存壓力,同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)自身的去庫(kù)存化也將延長(zhǎng),進(jìn)一步影響2014年固定資產(chǎn)投資增速。
二是房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)和銷售量下行,可能影響社會(huì)居民消費(fèi)總額。一般而言,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)消費(fèi)支出的影響,主要存在著多種渠道和效應(yīng):從財(cái)富效應(yīng)來看,房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)可能直接導(dǎo)致實(shí)際財(cái)富的變化,影響消費(fèi)者當(dāng)期的消費(fèi)水平和邊際消費(fèi)傾向。從成本效應(yīng)來看,房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)帶來顯著的成本效應(yīng),除了居民生活成本(如房租)之外,還會(huì)導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的變化,如企業(yè)房租、員工生活成本上升帶來的工資上漲壓力等費(fèi)用變化。從流動(dòng)性約束效應(yīng)來看,如果房地產(chǎn)商品價(jià)格上漲,消費(fèi)者可以用升值的房地產(chǎn)商品申請(qǐng)更多的貸款,獲得更大的流動(dòng)性;與此相對(duì)應(yīng)的是,如果房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降,銀行也可能出于風(fēng)險(xiǎn)管理的考慮,對(duì)房地產(chǎn)商品的價(jià)格進(jìn)行重新評(píng)估,同時(shí)要求房地產(chǎn)商品所有者提供更多的新的信用保障,從而增加了消費(fèi)者的流動(dòng)性約束。由此,房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)會(huì)直接或者間接影響消費(fèi)者的消費(fèi)決策。在未來房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降和銷售量可能下行的情況下,可能促使社會(huì)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整:一是高端住宅、商用房消費(fèi)支出可能減少;二是中小套型商品房、共有產(chǎn)權(quán)住房、公租房、廉租房等消費(fèi)支出可能增加;三是建材、家用電器等消費(fèi)熱點(diǎn)進(jìn)一步調(diào)整,其中,環(huán)保建材、節(jié)能家電、空氣凈化器等可能成為新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。
三是房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)可能減緩地方財(cái)政收入。房地產(chǎn)對(duì)財(cái)政的作用主要體現(xiàn)在各項(xiàng)稅收以及土地出讓金方面。由于地方政府潛藏較高債務(wù)風(fēng)險(xiǎn),非稅收入占比過高,增加了財(cái)政收入的不穩(wěn)定因素,而政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將在今明兩年集中體現(xiàn)。再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性,如果今年房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫,商品住宅交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)減少以及土地出讓金收入下降,則地方財(cái)政收入增長(zhǎng)將面臨較大的壓力。
四是三、四線城市或個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的可能性增大,階段性、局部性可能帶來房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。一般而言,房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)著60%的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè);關(guān)聯(lián)著60%左右的銀行資產(chǎn)負(fù)債業(yè)務(wù);目前中國(guó)人財(cái)產(chǎn)保有的形式60%以上是房產(chǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性分化漸趨明顯,部分城市出現(xiàn)價(jià)格下跌與樓市疲軟并存狀況,已引發(fā)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂,個(gè)別商業(yè)銀行信貸政策出現(xiàn)調(diào)整,如興業(yè)銀行今年2月宣布“暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù),停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)”;部分銀行在今年初,無論是開發(fā)貸還是個(gè)人按揭貸款,放款時(shí)間都出現(xiàn)了明顯拉長(zhǎng)。而前幾年被廣泛使用的夾層融資、地產(chǎn)信托、基金子公司、私募基金、海外發(fā)債等通道,在2014年可能面臨收緊。由于開發(fā)商財(cái)務(wù)杠桿較高,如果銀行收緊房地產(chǎn)融資政策,開發(fā)商的現(xiàn)金流就會(huì)面臨較大壓力,可能帶來階段性、局部性的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。
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