購買未辦證商品房 買賣合同是否有效

購買未辦證商品房 買賣合同是否有效
     番禺日報 本報記者  袁  輝    黃某與吳某通過中介公司簽訂了一份購房協議，約定黃某向吳某購買房屋一套，當時開發(fā)商已向吳某交付房屋，但吳某沒有取得該房的房地產權證，因此雙方約定吳某在約定時間取得該房屋的房地產權證，并于該日起3日內雙方簽署正式《房地產買賣合同》，用于辦理過戶登記。但吳某在約定時間取得房地產權證后，因房價上漲，便以各種理由拒絕辦理相關過戶手續(xù)。雙方訴至法院。

    法院最終判決合同有效，吳某應當按照合同規(guī)定履行義務。

    【律師分析】

    針對本案，廣東品智律師事務所郭嗣彥律師評析認為，本案法官大概是考慮到《城市房地產管理法》第三十八條關于未依法取得權屬不得轉讓的規(guī)定，而本案的房屋正是未取得房地產權證，按該規(guī)定屬于不得轉讓的房地產，但如果據此判決房屋買賣合同無效，則又認為不合理，實踐中也存在大量的這類合同。因此，將雙方關于取得房地產權證后再辦交易過戶的約定作為合同生效的條件來認定，從而判決雙方簽訂的合同是附條件生效的合同，起訴時房地產權證已辦妥，因此合同生效。

    郭律師認為，認定本案房屋買賣合同是否有效，不必拘泥于《城市房地產管理法》第三十八條關于期房不能轉讓的規(guī)定，因為該法同時做出了期房可以轉讓的規(guī)定：第四十五條規(guī)定商品房可以預售，第四十六條規(guī)定預售的商品房轉讓辦法由國務院另行規(guī)定。因此，判斷本案合同是否有效，要看是否違反了其他法律法規(guī)的規(guī)定。

    根據《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（即“國八條”）的規(guī)定，未竣工的商品房不能轉讓，而對于已竣工未辦理房地產證的，只是“房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續(xù)”，而沒有禁止。沒有其他法律法規(guī)規(guī)定已竣工交付的房屋不能轉讓，因此，本案合同應當是有效的。

    郭律師綜合所辦案件以及與法院相關法官的探討的結果，得出司法實踐中期房的處理思路：對于期房轉讓的效力，可以分兩種情況：第一，事實上的期房（即房屋未竣工交付的房屋）禁止交易。就這類房屋簽訂的更名合同、轉讓合同等發(fā)生的糾紛，一般認定為無效。第二，事實上的現房，但仍屬法律上的期房（已竣工交付但未辦證的房屋），一般認定合同有效。上述司法實踐與“國八條”及《城市房地產管理法》等的規(guī)定也基本一致，即：禁止事實上的期房轉讓，而已交樓但未辦證的法律上的期房，則不在禁止之列。

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