批發(fā)市場商改租手尾多“變形”難

批發(fā)市場商改租手尾多“變形”難
　　租房時代之“商改租”　　“商改租”雖有政策利好但是涉及改變土地性質(zhì)、規(guī)劃功能、改造標(biāo)準(zhǔn)等一系列問題

　　前段時間聽聞樓下的商場要改造成公寓，這讓寶安區(qū)金匯名園的居民開始議論起來。經(jīng)歷過超市、文具批發(fā)市場，1到3樓的6000多平方米商場又要“變形”。于是乎一時間，居民反對聲乍起，執(zhí)法隊上門查處，公寓的改造施工就此剎車。

　　恰逢國家“商改租”的號召聲起，文具市場做不下去，改成公寓既盤活物業(yè)，又充實租賃住房，一舉兩得的事兒為啥推進(jìn)這么難呢？其實這是“牽一發(fā)動全身”的典型。

　　要改變土地性質(zhì)、規(guī)劃功能還涉及到改造標(biāo)準(zhǔn)等一系列問題，“商改租”并不是件容易的事兒，方向有了，但各地情況不一，配套的政策還需研究和制定。業(yè)內(nèi)專家呼吁政策配套要抓緊，更重要的是別忘了年輕人，讓他們租得起房。

　　策劃：柯學(xué)東 文、圖/廣州日報記者崔寧寧

　　金匯名園商場變變變

　　商家撤租二房東大虧本 超市變批發(fā)市場又要改公寓“現(xiàn)在生意難做了，去年到今年收入下降了15%”，老郭在和記者閑聊的一個小時里，記者觀察到，只有一個顧客上門看貨。

　　老郭在深圳從事文具批發(fā)已經(jīng)有十多個年頭，在寶安中心區(qū)的金匯名園1樓臨街商鋪，他包了路口兩個“黃金鋪位”，月租金1.7萬元，不過這兩年實體經(jīng)濟遇冷，他們這些批發(fā)商們膽戰(zhàn)心驚。

　　地處翻身路和甲岸路交叉口的金匯名園，地理位置不差，往西走過了寶安大道就是嶄新的寶安中心區(qū)，不過周邊環(huán)境還不能跟寶中、寶體這些“新貴”們比，典型的城中村環(huán)境和狹窄的道路。

　　老郭說，他的情況還算好，以前2樓的鋪位才三四千，就是沒人上去。2014年8月新進(jìn)的60多個租戶，已有40多個租戶自去年接連撤走。商戶撤租，這讓承包了1到3樓6000多平方米物業(yè)的“二房東”不堪重負(fù)。

　　按老郭的話說，干文具這一行，七八成的從業(yè)人員集中在流通批發(fā)領(lǐng)域，實體經(jīng)濟遇冷最受傷的就是他們這些人。要說原因，老郭總結(jié)了兩點，一是采購習(xí)慣的改變，二是成本的上升。

　　回想起前些年的光景，老郭還很自得，以前一天賣文具三四千元，現(xiàn)在只有一千甚至幾百元。網(wǎng)購時代，讓學(xué)校、教培機構(gòu)這些“大客戶”紛紛到網(wǎng)上采購，這讓老郭的店鋪門可羅雀。還有就是鋪租上漲，2006年，老郭在附近租店面，只要2000元，2013年漲到了6000元，現(xiàn)在8000多元，盈利的口袋越扎越緊。

　　再看金匯名園商場這些年，以前是大型超市，2014年改成文具玩具批發(fā)市場，如今批發(fā)市場經(jīng)營艱難，于是老郭看到水泥磚今年三四月份悄悄“進(jìn)場”了。

　　居民質(zhì)疑“商改租”影響樓體承重 公寓改造施工被叫停

　　同是在1樓臨街商鋪，新來的“二房東”臨時辟出了一個辦公區(qū)和茶座，今年1月，這家名叫“大富永勝投資發(fā)展有限公司”正式接手金匯名園的商場物業(yè)。

　　“上一家做不下去，批發(fā)商都走了，一個月光水電人工開支就要幾十萬”，這家“二房東”的員工黃先生說，他們計劃把二三樓改成公寓，黃先生認(rèn)為，他們的計劃符合國家“鼓勵新建租賃住房，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房”的大方向。

　　金匯名園的2樓，面積2000多平方米，工人用水泥磚隔成一個個20多平方米的隔間，隔間靠外墻一側(cè)再砌上墻當(dāng)作小陽臺，外墻砸開當(dāng)窗戶，陽臺旁邊又隔出洗手間。這樣一層大約能隔出60多個房間。

　　黃先生說，上一家“二房東”估計虧了有1000多萬元，他們計算過覺得改成公寓有利可圖才接手，等到進(jìn)場施工改造，招牌掛了出來，金匯名園的居民們開始不滿了。

　　居民們質(zhì)疑改造對樓體的承重造成影響，且會對水電、消防等方面造成影響。居民的反對引起了執(zhí)法部門的注意，目前施工已經(jīng)被新安街道執(zhí)法隊叫停。

　　國家鼓勵“商改租”，這讓承包商看到了商機，但是在改造過程中依然存在阻力�！斑@個商場爛在那里賠錢，我們改成公寓盤活有什么不好呢”，黃先生認(rèn)為，批發(fā)市場堆積貨物，相比改成公寓，批發(fā)市場其實對樓體的承重要求更高，居民的反對站不住腳。

　　來自執(zhí)法部門的說法，能夠說明“商改租”目前遇到的困境。新安街道執(zhí)法隊表示，金匯名園商場改公寓，改變了原有的規(guī)劃功能，屬于“加改擴”中的改建。居住用房有相關(guān)的建設(shè)要求，雖然“商改租”的方向已明朗，但還需要相關(guān)的政策配套。

　　專家觀點二人談“商改租”相關(guān)配套政策亟須跟上

　　按照住建部的期望，“商改租”的制度設(shè)計并不是為去庫存，而是盤活存量商業(yè)用房，充實租賃市場，不過在大方向明朗的前提下，“商改租”還涉及到土地用途變更、規(guī)劃功能評估、建設(shè)改造標(biāo)準(zhǔn)等一系列問題，需要各地方制定相關(guān)政策配套。

　　首先在土地用途變更方面，商業(yè)用房的用水用電成本比普通住宅要高，這樣會增加租房者的租賃成本，按照“商改租”新政，“允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。”

　　王鋒認(rèn)為，商業(yè)用房和居住用房在水、電、結(jié)構(gòu)和消防等很多方面不同，改變土地用途的審批流程、改建的標(biāo)準(zhǔn)和驗收程序，水電物業(yè)的收費標(biāo)準(zhǔn)等等都需要一套細(xì)則來指導(dǎo)。宋丁則補充認(rèn)為，政策配套要在大方向上把控，使“商改租”真正用于租賃，而不是開發(fā)商的變相出售，同時在土地出讓價格的評估和測算上也要有一套標(biāo)準(zhǔn)在。

　　其次在規(guī)劃功能上，商業(yè)和居住需求在規(guī)劃上是兩種不同的功能，大面積的“商改租”可能會導(dǎo)致片區(qū)的人口劇增，而教育、醫(yī)療、交通、供電排水等市政配套跟不上，會影響到片區(qū)居民的生活。

　　對此宋丁有自己的看法，他認(rèn)為政府應(yīng)該先摸底，在對市政配套、租賃市場分析后，再根據(jù)實際情況確定片區(qū)的“商改租”總量，或引導(dǎo)“商改租”成為什么樣的產(chǎn)品業(yè)態(tài)。

　　人才公寓或為“商改租”方向之一

　　高企的深圳房價，使得不少人不得不選擇租房住。可是租房也不容易，房租年年漲，搬家是常事。

　　有數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，深圳的房屋平均租金在全國100個城市里位列第二，達(dá)到每平方米每月67.97元,比照深圳人平均收入，年輕人每月租房支出至少占月收入的30%，應(yīng)屆畢業(yè)生達(dá)50%。這也讓住建部將年輕人、新市民的住房需求納入到培育和發(fā)展租賃市場的新政當(dāng)中。

　　“商改租”會不會給年輕人租房帶來福利呢？在宋丁看來“可能會”。在“商改租”的推進(jìn)中，宋丁認(rèn)為開發(fā)商或承包商會“倒逼”政府給出優(yōu)惠政策。比如，將“商改租”納入到公租房范圍，或給予專項扶持；第二種可能是納入到孵化基地、人才公寓范圍中去。宋丁猜測，政府在激勵和引導(dǎo)開發(fā)商“商改租”的過程中，可能會制定一定的比例，一部分推向市場，一部分納入政府保障項目。

　　王鋒格外關(guān)注人才租賃用房市場，高房價高租金不應(yīng)打碎年輕學(xué)子到深圳發(fā)展的夢想，盤活商業(yè)用房、工業(yè)廠房，以此充實人才租賃用房市場，是政府應(yīng)考慮的大方向之一。目前，他已向深圳住建部門呼吁，盡快制定和出臺相關(guān)實施辦法，讓年輕人“居有其屋”。

　　深圳商用房現(xiàn)狀

　　去庫存壓力不大總體供需較平衡

　　老商業(yè)場所有改變原有功能需求“商改租”的信號一出，讓業(yè)內(nèi)人士猜測此舉或為商業(yè)用房“去庫存”。不過，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前全國商業(yè)地產(chǎn)待售面積是2.7億平方米，住宅面積是4.5億平方米。2015年全國商品房銷售面積中商業(yè)用房占比不到兩成。而深圳的情況有所不同，中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智認(rèn)為，目前深圳“商改租”的案例還比較少見，深圳人口密集，商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力不大，總體來講供需還比較平衡。

　　持相同觀點的還有中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁，他表示，深圳目前商業(yè)地產(chǎn)總量并無嚴(yán)重超標(biāo)，不過有些片區(qū)可能會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)脫節(jié)、供大于求的現(xiàn)象，“比如一些新開發(fā)的片區(qū)，或者舊改片區(qū)，寫字樓和綜合體一下子起來，但片區(qū)人口還沒起來，就會出現(xiàn)過剩的現(xiàn)象”。

　　深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒則表示，深圳商業(yè)用房大多由開發(fā)商持有經(jīng)營，不過一些偏遠(yuǎn)的地方，醫(yī)療、教育、交通等配套跟不上，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營不善，或是原關(guān)外地區(qū)一些老舊地段，新的商業(yè)綜合體興建以后，導(dǎo)致老的商業(yè)場所有迫切的改變原有功能的需求。

　　從開發(fā)商層面來講，究其原因，若“商改租”，開發(fā)商一次性投入資金大，但出租的資金回籠時間長、收益率低，再加上稅費等支出，企業(yè)經(jīng)營住房租賃興趣不高。也有業(yè)內(nèi)人士講，一些低端偏遠(yuǎn)的“商改租”，交通這些配套沒跟上，即使改了租賃，出租率也不見得高。

　　從目前的深圳租賃市場來看，“商改租”的前景遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上“工改租”，成本更低利潤更高，這讓萬科等不少知名開發(fā)商近年來紛紛開拓“工改租”市場。  本文來源：大洋網(wǎng)-廣州日報

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