商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣策略

招法一、積聚商圈策劃的戰(zhàn)略勢能

“聚人氣，聚商氣”——有人氣才會有商機(jī)，人氣旺則商機(jī)顯。

一、“創(chuàng)造”商圈——積極、主動(dòng)地為項(xiàng)目架構(gòu)一個(gè)商圈。

商圈：一個(gè)以零售網(wǎng)點(diǎn)或包括所有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目組合區(qū)為輻射對象的范圍。

二、解構(gòu)商圈

主要區(qū)：最靠近商業(yè)建筑的區(qū)域，顧客密度最高；

次要區(qū)：主要商圈的外圍，顧客較分散；

邊緣社區(qū)：顧客最分散。

商圈的具體規(guī)模與形狀由各類因素決定：商業(yè)建筑類型、規(guī)模、競爭者的坐落地點(diǎn)、顧客往返時(shí)間和交通障礙等。同時(shí)必須以“購買潛力”和“購買意愿”的分析來確定商業(yè)綜合體的規(guī)模、選定目標(biāo)對象、規(guī)劃內(nèi)涵及商品定位。

三、商圈飽和度測量

IRS=（C×RE）÷RF

其中：

IRS為飽和度指數(shù)；C為顧客總數(shù)；RE為每一位顧客的平均購買額；RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。

四、構(gòu)造商圈的物業(yè)配比技巧

1、影響商圈價(jià)值的因素：

商店規(guī)模、企業(yè)經(jīng)營重點(diǎn)與性質(zhì)、企業(yè)經(jīng)營水平及信譽(yù)、交通情況。

2、層次商圈的物業(yè)配比技巧

核心圈層的影響：250-500米的商圈半徑，相對于大型商業(yè)物業(yè)來說，核心圈層的影響較弱；

中心圈層的影響：半徑為1公里左右的中心圈層影響最重要，有意識規(guī)避大商場云集的商業(yè)圈具有積極的決策意義；

次中心圈層的影響：需要考慮城市交通線路、大型商場的品牌效應(yīng)；

外圈層及影響圈層的影響：特定城市四周郊區(qū)、城鎮(zhèn)區(qū)域范圍和關(guān)聯(lián)的城市帶區(qū)域因素的影響。

招法二、筑巢引鳳志在必得

一、成熟商圈——借力打力

策略一、強(qiáng)化商圈的整體效應(yīng)，積極提升項(xiàng)目競爭力；

策略二、牽手商圈內(nèi)的市場生態(tài)鏈。生態(tài)要素：商圈內(nèi)各零售企業(yè)市場、商品、價(jià)格、客層以及經(jīng)營理念、市場促銷、廣告模式等系列定位，直至形成商圈繁榮整體概念；

策略三、差異化經(jīng)營形成結(jié)構(gòu)互補(bǔ)（以消費(fèi)市場為指導(dǎo)）：市場定位差異化、產(chǎn)品定位差異化、消費(fèi)者定位差異化、經(jīng)營業(yè)態(tài)差異化、經(jīng)營模式差異化、服務(wù)差異化等。

二、未成熟商圈——綿里藏針

地段價(jià)值的塑造

第一招：借政策、借規(guī)劃炒地段價(jià)值；

第二招：強(qiáng)調(diào)地段升值潛力；

第三招：與有意于此圈的其他開發(fā)商聯(lián)手，共同宣傳推廣；

第四招：在有住宅小區(qū)進(jìn)駐的地方開發(fā)商業(yè)物業(yè)，匯小區(qū)人流成大人流；

第五招：與政府聯(lián)手作項(xiàng)目，或與其他開發(fā)商/商家強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手做項(xiàng)目，減少風(fēng)險(xiǎn)成本；

第六招：根據(jù)區(qū)域的規(guī)劃目標(biāo)有針對性地定位，不能盲目開發(fā)。

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