一位工程師的投資之道：5年3套房子獲利百萬

　　投資語錄
　　●對(duì)于住宅物業(yè)來說，居住只是其中很少的功能與價(jià)值
　　●不要把房子當(dāng)作不動(dòng)產(chǎn)看待，它更應(yīng)該是一種流動(dòng)資產(chǎn)
　　●你住著的并不是房子，而是你的資產(chǎn)
　　●投資物業(yè)周期不應(yīng)過長，物業(yè)本身的可持續(xù)更新很重要
　　●不能光看投資回報(bào)率，CPI、PPI指數(shù)需一并考慮
　　成都，雨后的天空晴朗異常。家住一環(huán)路東方廣場(chǎng)的朱曉明先生，站在超大的陽臺(tái)花園上注視著對(duì)面的高樓大廈。在他腳下的這片土地，流淌著東大街金融中心的商業(yè)氣息，以及未來地鐵二號(hào)線開通后的財(cái)富渴望。
　　朱曉明是四川電力設(shè)計(jì)咨詢有限責(zé)任公司的一名總工程師，工科學(xué)術(shù)背景訓(xùn)練的邏輯思維讓他在投資理財(cái)上如魚得水。房地產(chǎn)、珠寶、玉器、古玩均有涉獵。雖然朱先生不是職業(yè)炒房者，但他的專業(yè)知識(shí)完全不亞于那些投資專家。
　　5年時(shí)間，親自操刀3套物業(yè)的投資，獲利近百萬，并指導(dǎo)身邊的朋友成功投資物業(yè)30余套。從住宅到寫字樓再到商鋪，投資環(huán)境、物業(yè)選擇、投資回報(bào)率、投資回報(bào)周期，朱先生娓娓道來……
　　投資環(huán)境要把準(zhǔn)
　　“‘國六條’‘國八條’‘國十條’，就這幾次調(diào)控來看，每一次都是投資的好時(shí)機(jī)。”談到房地產(chǎn)的投資環(huán)境，朱先生很有些話要說。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，涉及上下游幾百個(gè)行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長起到了重要的推動(dòng)作用。“如果是2002、2003年入市，幾乎不用認(rèn)真考慮。哪怕是2005年入市，通過2006、2007年的市場(chǎng)增長也是穩(wěn)賺。但現(xiàn)在入市就不一樣了，需要把準(zhǔn)大環(huán)境。”
　　顯然，朱先生提到的當(dāng)前“大環(huán)境”，是信貸規(guī)模擴(kuò)大帶來的通脹預(yù)期，實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍未全面復(fù)蘇，二套房貸全面收緊……在他看來，投資環(huán)境是關(guān)系效益的一個(gè)重要前提�！爱�(dāng)前市場(chǎng)下，投資房產(chǎn)不失為一個(gè)保值增值的良機(jī)，但要分對(duì)象。”
　　投資周期有講究
　　“投資物業(yè)，要看中短期，不要看長期�！痹谥煜壬�看來，如果投資物業(yè)10年還不能回本，那肯定是失敗的。據(jù)他介紹，不同物業(yè)的投資回報(bào)周期都不一樣。對(duì)于住宅物業(yè)來說，理想的回報(bào)周期應(yīng)該是3-6年，理想增值額是1.5到2倍。而住宅物業(yè)的“熱度”關(guān)系投資的價(jià)值。同樣是50萬，投資南延線和市中心的收益肯定不一樣�！爸饕�是入住率不同。如果住宅樓盤在交房后一兩年內(nèi)能達(dá)到80%甚至100%的入住率的話，那肯定是一個(gè)成功的案例�！�
　　寫字樓和商鋪投資又不一樣。據(jù)紅星國際的業(yè)內(nèi)人士介紹：“商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率除了租金收益外，物業(yè)本身的增值幅度更重要。”對(duì)此，朱先生的認(rèn)識(shí)非常深刻�！皩懽謽峭顿Y的理想回報(bào)周期以7-10年為佳，增值額2.0-2.5 倍。商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)要比寫字樓大些，理想回報(bào)周期為5-7年，增值額1.5-2.5倍�！背�了考慮資產(chǎn)本身的增值外，還要計(jì)算PPI、CPI指數(shù)的增長�！巴顿Y收益減去相應(yīng)金額的銀行存款利息和通貨膨脹系數(shù)，基本上就是凈收益�！�
　　價(jià)值更新很關(guān)鍵
　　“物業(yè)持有時(shí)間不應(yīng)過長。雖然從長期來看房價(jià)在上漲，但一套10年前的房子肯定會(huì)遭遇價(jià)值老化問題，商業(yè)寫字樓更是如此。電梯品牌、智能系統(tǒng)、停車位等硬件設(shè)施都會(huì)落后于新建樓盤，租金水平也會(huì)受到相應(yīng)影響�！毙菑┑禺a(chǎn)市場(chǎng)研究中心孔祥虎告訴記者。所以，并不是持有物業(yè)時(shí)間越長越好。在朱先生看來，要保證物業(yè)的可持續(xù)更新�！昂唵握f，就是要不斷買入賣出�！敝煜壬�的一位朋友在旁附和。
　　在朱先生的指導(dǎo)下，他這位朋友在2008年賣掉了一套兩年前在東方廣場(chǎng)購買的寫字間，成交總價(jià)80萬元，今年年初又以總價(jià)71萬元購買了鼓樓國際一套91平米的寫字樓�！俺�了獲益31萬元外，還保持了物業(yè)的價(jià)值更新�！眱r(jià)值更新的直接表現(xiàn)就是租金收入。“新建的寫字樓在硬件配套上更好，也能保持未來幾年內(nèi)的租金水平。所以，不要認(rèn)為持有時(shí)間越長就價(jià)值越高。一般來說，寫字樓的持有周期不超過10年，商鋪視檔次和低端不一，高端住宅以5年為佳。”
　　現(xiàn)在買房正當(dāng)時(shí)
　　“一般來說，不可能全部做到低點(diǎn)買入高點(diǎn)賣出，中間有時(shí)間差。但同一時(shí)期，低價(jià)買入就會(huì)低價(jià)賣出�！笔兰覚C(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部的工作人員對(duì)著今年1-8月的價(jià)格走勢(shì)曲線圖說�！皬慕衲攴績r(jià)的走勢(shì)來說，已經(jīng)基本定局。除非下半年出臺(tái)重大調(diào)整政策，但這種可能性目前看來不大。所以，秋交會(huì)買房應(yīng)該是個(gè)合適的節(jié)點(diǎn)。那些新上市的樓盤肯定會(huì)亮相，推出吸引購房者的優(yōu)惠政策。上半年推出的樓盤經(jīng)過此輪消化，所剩房源也不會(huì)太多。”
　　但是，并非新盤就是良品�！巴顿Y要理性，風(fēng)險(xiǎn)才可控。”朱先生希望通過本報(bào)，給廣大購房者提個(gè)醒�！爱a(chǎn)品合格、價(jià)格公道、實(shí)力開發(fā)商，同時(shí)具備以上三個(gè)因素的樓盤可以考慮。”

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