結(jié)合規(guī)劃做商業(yè)

    商業(yè)地產(chǎn)是依賴市場規(guī)模的擴(kuò)大而形成的，其發(fā)展水平已經(jīng)成為城市現(xiàn)代化發(fā)展程度的重要標(biāo)志，商業(yè)地產(chǎn)不再是簡單的商業(yè)業(yè)態(tài)，而是城市基本建設(shè)的需求，關(guān)系到民生和城市民需，關(guān)系到城鄉(xiāng)一體化進(jìn)展的速度。

由于缺乏有效控制，新城商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商通常是自行根據(jù)市場預(yù)期進(jìn)行配置，以住宅底商、臨街商鋪等形式呈散點(diǎn)狀分布，無法在短期內(nèi)形成具有城市影響力的規(guī)模商業(yè)，造成小型商業(yè)地產(chǎn)過量開發(fā)，卻又難成規(guī)模的矛盾。因此新城在發(fā)展商業(yè)時(shí)，必須通過制定科學(xué)的城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃來加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范管理。

城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃

從新城形成的內(nèi)部機(jī)制分類，當(dāng)前國內(nèi)的大多數(shù)新城開發(fā)，屬于“建設(shè)項(xiàng)目配套型”新城，往往是圍繞核心城市的重大建設(shè)項(xiàng)目或具體功能定位發(fā)展起來的，新城總體規(guī)劃與新城所承擔(dān)的城市功能和定位有密切關(guān)系。

城市功能指引城市規(guī)劃

城市規(guī)劃是對(duì)城市功能的科學(xué)總結(jié)和實(shí)施，城市功能定位指明了城市規(guī)劃的方向，在規(guī)劃中通過對(duì)地塊的劃分組合和建設(shè)開發(fā)來實(shí)現(xiàn)居住、商業(yè)、交通、公共配套設(shè)施等城市功能。

以蘇州的平江新城為例。蘇州古城區(qū)的三大區(qū)域，平江、金閶、滄浪區(qū)都分別各自開發(fā)了新城，這三個(gè)新城的功能定位都是依托原有區(qū)域的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和功能而進(jìn)行延伸和擴(kuò)展的。金閶物流便捷、專業(yè)市場交易發(fā)達(dá)，因此金閶新城的主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)就定位以專業(yè)市場為主。滄浪新城歷史悠久，文化深厚，以居住為主要功能定位。平江新城依托平江觀前商圈深厚的商務(wù)商貿(mào)傳統(tǒng)，和幾大交通樞紐貫穿境內(nèi)的優(yōu)勢，商務(wù)商貿(mào)和交通樞紐就成為其定位和城市功能主要的關(guān)鍵詞。

城市規(guī)劃指引了商業(yè)的發(fā)展方向和定位，但城市規(guī)劃不能完全等同于商業(yè)規(guī)劃，開發(fā)商如何依據(jù)政府規(guī)劃進(jìn)一步作出開發(fā)規(guī)劃，還需要依賴更為明確的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。

商業(yè)規(guī)劃不等于城市規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃是在城市規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。從商業(yè)的城市功能來說，政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)新城特征，建立能夠服務(wù)不同消費(fèi)群體、涵蓋不同商業(yè)業(yè)態(tài)、擁有不同職能梯度商業(yè)設(shè)施的商業(yè)中心等級(jí)體系和布局，從而形成服務(wù)整體城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)形態(tài)。

從空間分布上來說，政府應(yīng)當(dāng)依據(jù)城市功能定位，結(jié)合區(qū)域條件和資源進(jìn)行合理分布。

平江新城的控規(guī)圖顯示，該規(guī)劃將主要的商業(yè)用地圍繞在城市主干道人民路周邊，住宅用地分布在轄區(qū)兩翼，行政辦公配套穿插安置于新城中央?yún)^(qū)域，是符合規(guī)劃原則的。

從等級(jí)體系上來說，政府要充分結(jié)合集聚效益理論、中心地理論及級(jí)差地租理論，綜合考慮商業(yè)和房地產(chǎn)所同時(shí)具有的動(dòng)態(tài)和復(fù)雜特點(diǎn)，在結(jié)構(gòu)上確定商業(yè)能級(jí)，明確其數(shù)量及空間分布，在規(guī)模上控制不同等級(jí)商業(yè)中心的開發(fā)大小及形態(tài)，避免項(xiàng)目的無序開發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的位置重疊及同類項(xiàng)目的同質(zhì)化競爭。

平江新城規(guī)劃人口15萬，鑒于其所在區(qū)域集合了幾大城市交通樞紐，又具備良好的商務(wù)商貿(mào)傳統(tǒng)，其商圈輻射能級(jí)被定位為蘇州最重要的交通樞紐中心和市域次級(jí)商務(wù)商貿(mào)中心，具有較大的發(fā)展空間。因此，平江新城規(guī)劃的10平方公里面積中，重點(diǎn)規(guī)劃的中央商務(wù)商貿(mào)區(qū)占地面積就達(dá)到2.68平方公里，占比26.8%。

對(duì)于中央商務(wù)商貿(mào)區(qū)的商業(yè)等級(jí)和空間排布，平江新城規(guī)劃將以萬達(dá)為中心，東西軸線發(fā)展高端商業(yè)，城市綜合體為主要模式，計(jì)劃再造幾個(gè) “萬達(dá)廣場”；南北軸線則發(fā)展中高端商務(wù)商貿(mào)。

同時(shí)平江新城明確了高端商業(yè)10%，中高端商業(yè)60-70%，便民商業(yè)20-30%的規(guī)�？刂票壤�。

在商業(yè)業(yè)態(tài)上，平江新城計(jì)劃引進(jìn)蘇城首個(gè)24小時(shí)家庭式購物中心（即APM商業(yè)），結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的資源優(yōu)勢，打造具有新城特色的商業(yè)地標(biāo)和文化。

從土地運(yùn)營和規(guī)劃角度來看，商業(yè)地塊大小分割，商業(yè)地塊周邊配套交通條件、公共交通系統(tǒng)、道路系統(tǒng)等，將直接影響商業(yè)開發(fā)和運(yùn)營，是城市規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中需要重點(diǎn)考慮的。

平江新城早期規(guī)劃中，商業(yè)地塊分割較小，為后期開發(fā)帶來了困惑。人民路濱水商業(yè)街項(xiàng)目，就因劃分為7小塊出讓，為5家開發(fā)商所得而遲遲難以落定建設(shè)，政府在后期不得不花大力氣協(xié)調(diào)以實(shí)現(xiàn)整體開發(fā)。平江區(qū)政府也因此開始轉(zhuǎn)變，從整體運(yùn)營角度進(jìn)行土地劃分和出讓。

商業(yè)規(guī)劃的依據(jù)原則

事實(shí)上，當(dāng)前國內(nèi)大多數(shù)城市在新城規(guī)劃方面都能做到科學(xué)合理規(guī)劃�？偨Y(jié)影響新城商業(yè)規(guī)劃和發(fā)展成功的諸多因素可以發(fā)現(xiàn)，城市商業(yè)規(guī)劃主要是依據(jù)以下幾個(gè)原則來進(jìn)行的。

與城市發(fā)展相結(jié)合。根據(jù)城市的發(fā)展定位、發(fā)展方向、步驟及實(shí)施政策等來確定商業(yè)規(guī)劃的布局、業(yè)態(tài)、規(guī)模、政策。形成布局科學(xué)、結(jié)構(gòu)合理、配置設(shè)施完善、具有較強(qiáng)的輻射能力和競爭力的網(wǎng)絡(luò)格局。

與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合。根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、消費(fèi)群體分布和購買力水平分析，合理確定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的數(shù)量、規(guī)模、檔次。

與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃必須堅(jiān)持與旅游、文化、會(huì)展、制造等產(chǎn)業(yè)的互相配合，聯(lián)動(dòng)發(fā)展，以創(chuàng)造新的市場需求，開發(fā)新的商貿(mào)服務(wù)業(yè)空間。

與結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合。根據(jù)不同商業(yè)區(qū)域的特點(diǎn)，確定各業(yè)態(tài)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的類型、規(guī)模和數(shù)量，在保證基本消費(fèi)，鼓勵(lì)業(yè)態(tài)多樣化，突出地域特點(diǎn)。

與文化傳承相結(jié)合�，F(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展要充分體現(xiàn)所處地域的歷史文化特色，在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的改造和建設(shè)中，塑造獨(dú)具特色的商業(yè)景觀、商業(yè)文化和商業(yè)形象。

與持續(xù)發(fā)展相結(jié)合。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”，可持續(xù)發(fā)展的道路，促進(jìn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

結(jié)合規(guī)劃做商業(yè)

商業(yè)發(fā)展與當(dāng)?shù)卣�策及政府�?guī)劃關(guān)系密切，尤其是新城商業(yè)，政府規(guī)劃對(duì)其前景有著決定性作用。如前文所說，城市發(fā)展的戰(zhàn)略高度決定了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向，商業(yè)發(fā)展與政府規(guī)劃是可以良好互補(bǔ)的。在政府規(guī)劃明確后，如何通過政府在規(guī)劃在定位、規(guī)劃、配套上進(jìn)行全面安排和長遠(yuǎn)策劃，根據(jù)商圈、地域特點(diǎn)和發(fā)展?jié)摿�進(jìn)行合理的商業(yè)模式組合和定位，是開發(fā)商需要重點(diǎn)考慮的問題。

把握商業(yè)開發(fā)與新城總體建設(shè)進(jìn)度也是開發(fā)商需要重點(diǎn)關(guān)注的。在時(shí)序上同步或適當(dāng)滯后，有利于更好的滿足城市發(fā)展的配套需求；在商業(yè)模式和業(yè)態(tài)上適當(dāng)超前，有利于發(fā)揮商業(yè)對(duì)城市發(fā)展的推進(jìn)作用。

于此同時(shí)，商業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)重視提升自己的城市功能。從目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，還處于較為單一的開發(fā)模式，開發(fā)試點(diǎn)基本在項(xiàng)目本身，承擔(dān)城市功能的區(qū)域角色常被忽略。隨著城市化進(jìn)程的加快及新區(qū)的迅速發(fā)展，整體區(qū)域協(xié)調(diào)、統(tǒng)一發(fā)展將成為未來的消費(fèi)需求和社會(huì)需求，前瞻性的看待城市文化、區(qū)域價(jià)值，將社會(huì)功能有機(jī)融合將成為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最突出的核心競爭優(yōu)勢。

                                                          文/劉瑤

點(diǎn)擊次數(shù):1701