廣州鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入3.0時(shí)代

    專業(yè)市場(chǎng)，一直是商業(yè)地產(chǎn)中獨(dú)樹一幟的風(fēng)景。作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，在廣州已經(jīng)有近20年的歷史。從一開始的九龍鞋城、歐陸鞋城、廣州新濠畔批發(fā)廣場(chǎng)到后來的環(huán)球國(guó)際步云天地，廣州鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)檔次不斷提高，經(jīng)營(yíng)模式也在不斷改變。
　　最近，位于廣州大道南的面積達(dá)到35萬(wàn)平方米的廣州華南（國(guó)際）鞋業(yè)展貿(mào)中心正式啟動(dòng)招商，并明確提出打造集電子商務(wù)功能和全產(chǎn)業(yè)鏈總部中心配套于一體的新一代鞋業(yè)進(jìn)出口展貿(mào)中心。對(duì)此，有業(yè)界人士指出，其出現(xiàn)標(biāo)志著廣州鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)入“第三代”，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)未來發(fā)展有積極的影響。

　　市場(chǎng)壯大租金猛漲

　　“十幾年前的鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，就跟農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)差不多，有些還是鐵棚建筑，商家吃住也都在里面，比起現(xiàn)在的批發(fā)市場(chǎng)，真是天壤之別�！弊隽诵瑯I(yè)批發(fā)市場(chǎng)生意超過15年的林先生可以說是廣州鞋批市場(chǎng)發(fā)展的見證者。
　　從當(dāng)年高第街、西湖燈光夜市的批零市場(chǎng)，再到上世紀(jì)九十年代中后期站西路的鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，廣州鞋批市場(chǎng)經(jīng)過10多年的發(fā)展，檔次不斷提高，經(jīng)營(yíng)范圍也從省內(nèi)外批發(fā)走向國(guó)際市場(chǎng)。
　　目前，廣州鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)主要集中在站西路—環(huán)市西路—廣園西路、解放南路—大新路兩大板塊和位于廣州大道南的廣州新華南鞋業(yè)百貨城。伴隨著市場(chǎng)的壯大，鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的租金也是節(jié)節(jié)攀升，甚至超過一些一線商圈的商鋪?zhàn)饨稹Ｄ壳绑w育西、體育東、天河南一路、六運(yùn)小區(qū)等街鋪比較集中的區(qū)域，租金高達(dá)300元-1000元/月/平方米。反觀鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，以步云天地為例，租金可以去到1000-1600元/月/平方米，國(guó)際鞋城也差不多水平。而現(xiàn)貨交易的大都市鞋城，由于倉(cāng)庫(kù)、管理等配套成本的增加，目前租金達(dá)到4000元/平方米/月。

　　鞋批市場(chǎng)的“隱憂”

　　然而，在發(fā)展的道路上，近幾年廣州鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)也遭遇如其他行業(yè)一樣的隱憂和瓶頸。廣州一位從事鞋業(yè)貿(mào)易的企業(yè)主王先生對(duì)此深有體會(huì)。他表示，一些鞋業(yè)商圈由于每日人流、車流量巨大，道路經(jīng)常嚴(yán)重堵塞，時(shí)間成本和停車等交通成本越來越高，加上這些鞋業(yè)市場(chǎng)地處廣州老城區(qū)中心地帶，已形成氣候，區(qū)域的物業(yè)租賃價(jià)格也大幅上揚(yáng)，增加了商家的負(fù)擔(dān)，直接削弱了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力�！拔覀児�司以前在站西路有鞋業(yè)檔口，但因?yàn)樽饨鹛�高，去年撤�?chǎng)了�！�
　　記者在流花商圈采訪發(fā)現(xiàn)，不少商家都抱怨，由于缺乏規(guī)劃，眾多歷史悠久的批發(fā)市場(chǎng)一直面臨著管理水平低下、功能不完善、擾民、消防等問題，“升級(jí)換代”已經(jīng)提出多年，但進(jìn)展緩慢。有不愿透露姓名的行家分析，由于現(xiàn)有鞋業(yè)專業(yè)市場(chǎng)地處火車站、省汽車站一帶的城市中心地帶，其發(fā)展受到局限，若升級(jí)提檔最多也只能在原有物業(yè)基礎(chǔ)上實(shí)施改造，成效不大。而在解放南路-大新路一帶的鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商圈，還大量存在著商鋪、倉(cāng)庫(kù)、宿舍“三合一”場(chǎng)所，消防隱患極其嚴(yán)重，想擴(kuò)大再生產(chǎn)，拓展新的發(fā)展用地難度又很大�！半m然這些老專業(yè)市場(chǎng)的硬件環(huán)境已有所改善，服務(wù)配套體系和經(jīng)營(yíng)檔次仍然亟待提高，但始終難以產(chǎn)生質(zhì)的變化�！�

　　引電子商務(wù)謀變

　　廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶表示，現(xiàn)在專業(yè)市場(chǎng)分工越來越細(xì)，專業(yè)化也不斷增強(qiáng)，現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)改造已經(jīng)十分必要。另外，隨著電子商務(wù)的不斷發(fā)展，網(wǎng)上也能做批發(fā)。
　　記者從上周舉行的“中國(guó)華南國(guó)際鞋業(yè)財(cái)富論壇”上獲悉，廣州大道南華南汽貿(mào)旁將出現(xiàn)一個(gè)占地面積達(dá)12萬(wàn)平方米、建筑面積達(dá)35萬(wàn)平方米的新鞋業(yè)展貿(mào)中心——廣州華南（國(guó)際）鞋業(yè)展貿(mào)中心。據(jù)廣州華南鞋業(yè)展貿(mào)中心有限公司總裁梁光杰介紹，該中心是目前全廣州最大規(guī)模的鞋業(yè)批發(fā)展貿(mào)市場(chǎng)，而且將以全電子商務(wù)功能和全產(chǎn)業(yè)鏈總部中心配套的形式面世，業(yè)界將其稱為第三代鞋批市場(chǎng)。國(guó)家商務(wù)部外貿(mào)發(fā)展局局長(zhǎng)張超美對(duì)此也表示，鞋業(yè)第三代展貿(mào)模式是一種創(chuàng)新的模式，在中國(guó)并沒有類似的模式可以參考。
　　業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)，作為第三代鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，要求批發(fā)市場(chǎng)不僅在硬件、交通等基礎(chǔ)設(shè)施上有所提升，還要能為商務(wù)提供更多的配套服務(wù)，介入到鞋業(yè)的生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，電子商務(wù)的介入是一種追求共贏的現(xiàn)代發(fā)展模式。

　　鞋業(yè)市場(chǎng)刺激商圈鋪價(jià)

　　廣州鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在全國(guó)都是聞名遐邇，記者從中介機(jī)構(gòu)了解到，鞋業(yè)市場(chǎng)的出現(xiàn)以及發(fā)展，不僅使自身商鋪售價(jià)、租金不斷上漲，同時(shí)也刺激了其所在商圈的發(fā)展。
　　據(jù)合富置業(yè)專業(yè)人士介紹，以流花商圈為例，目前放售的專業(yè)市場(chǎng)鋪位相對(duì)較少，現(xiàn)有盤源以小面積的鋪位為主。如天馬服裝市場(chǎng)首層面積約10平方米的鋪位，最開始的時(shí)候售價(jià)是每平方米幾萬(wàn)元，現(xiàn)在市場(chǎng)售價(jià)高達(dá)18萬(wàn)-20萬(wàn)元/平方米，租金達(dá)1000元/平方米/月，租賃回報(bào)率為6％-8％。而一個(gè)10平方米左右的小面積鋪位，眼下頂手費(fèi)至少要15萬(wàn)-20萬(wàn)元。

　　廣州主要鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)租金一覽表

　　名稱 一手租金 行價(jià)

　　步云天地 600-700元/平方米/月 1000-1600元/平方米/月

　　國(guó)際鞋城 600-700元/平方米/月 1000-1600元/平方米/月

　　歐陸鞋城 --- 700-800 元/平方米/月

　　西城鞋業(yè)廣場(chǎng) ---- 700-800 元/平方米/月

　　大都市鞋城 1600-1700 元/平方米/月 4000 元/平方米/月左右

　　新華南鞋業(yè)百貨城 200 元/平方米/月 400-500 元/平方米/月

　�。ㄒ陨献饨饍H為參考，具體以實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格為準(zhǔn)）

投資故事

　　投資鞋業(yè)鋪 要選好開發(fā)商

　　渴望創(chuàng)造一番成就，從外地過來的蕭先生，想在廣州投資做鞋業(yè)批發(fā)的生意，但很難找到合適的鋪面。一些成熟的鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)動(dòng)輒幾萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，讓他望而興嘆。經(jīng)過一番篩選，去年年初，他終于和廣州石槎路某新開的鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)簽約，租下一間店鋪?zhàn)鲂瑯I(yè)批發(fā)生意。由于蕭先生租的是新的批發(fā)市場(chǎng)商鋪，在業(yè)內(nèi)名氣也還不算大，但由于周圍有不少批發(fā)市場(chǎng)，部分商戶也帶來了一些老客戶，所以生意雖然談不上好，但也算是有奔頭�！叭绻�守幾年做旺了之后，還是能賺到錢的�！�
　　不過，后來由于爆出批發(fā)市場(chǎng)投資方涉嫌詐騙的傳聞，不少炒鋪的商戶估計(jì)在這里投資無(wú)望，紛紛想撤鋪?zhàn)呷�，集體對(duì)投資方施壓，希望得到賠償，整個(gè)市場(chǎng)瞬間已經(jīng)無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)。肖先生最終也被迫另外選址。業(yè)內(nèi)人士指出，其實(shí)新的批發(fā)市場(chǎng)如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，以后做旺的可能性還是很大的。但由于批發(fā)市場(chǎng)的商鋪是賣的，投資方的目的也在于賣鋪賺錢，心思不在批發(fā)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)上，很難做旺商場(chǎng)。因此，投資做生意，一定要選擇正規(guī)的并且是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的開發(fā)商。

　　從一間鞋業(yè)檔口走出來的上市企業(yè)

　　談到“星期六（002291）”女鞋，只要是愛好時(shí)尚的都市女性，幾乎無(wú)人不曉。2009年9月，佛山星期六鞋業(yè)股份有限公司登陸深交所上市交易，由此成為A股市場(chǎng)女鞋第一股。不過，不是所有人都知道，“星期六”女鞋創(chuàng)始人是從經(jīng)營(yíng)一間鞋城檔口開始，然后一步步走上公司上市的道路的。
　　1991年，25歲的張澤民放棄了在沈陽(yáng)的“鐵飯碗”，在廣州歐陸鞋城買下了一間檔口，正式開始了批發(fā)業(yè)務(wù)，開始走上在鞋業(yè)的創(chuàng)業(yè)之路。第二年，張澤民成為了深圳百麗鞋業(yè)的獨(dú)家總代理，在全國(guó)范圍內(nèi)推廣經(jīng)銷“百麗”牌女鞋。1993年，張澤民開始了第一次商業(yè)轉(zhuǎn)型，從經(jīng)銷商轉(zhuǎn)向了制造商，創(chuàng)立了“星期六”女鞋的前身福山鞋業(yè)。不久后，“星期六”女鞋在國(guó)內(nèi)率先開始了鞋業(yè)的連鎖經(jīng)營(yíng)，并不斷發(fā)展壯大�，F(xiàn)在，廣州有點(diǎn)名氣的鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)近30家，也容納了不少檔口主的創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想。張澤民當(dāng)時(shí)所選擇的歐陸鞋城，如今也成為廣州鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的翹楚，當(dāng)中誕生了不少名鞋名企�？梢�，給事業(yè)選擇一個(gè)合適的起點(diǎn)是多么的重要。

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