我國(guó)購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)策略

　　在我國(guó)當(dāng)前條件下，開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心大體上存在兩種主要的方式，一是，地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)的購(gòu)物中心項(xiàng)目，二是商業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的購(gòu)物中心項(xiàng)目。

　　發(fā)展商的不同將決定未來(lái)購(gòu)物中心不同的經(jīng)營(yíng)思想。地產(chǎn)公司憑借多年開(kāi)發(fā)住宅和其它建筑的經(jīng)驗(yàn)，通常會(huì)采取將開(kāi)發(fā)好的購(gòu)物中心出售出去的做法，實(shí)行物業(yè)管理式的“商業(yè)管理”；而商業(yè)公司依靠自身多年的商業(yè)經(jīng)營(yíng)思想，通常會(huì)實(shí)行統(tǒng)一化的商業(yè)管理。這是對(duì)當(dāng)前條件下基本狀況的一種結(jié)論。而國(guó)外的購(gòu)物中心大多采取 “三權(quán)分離”的做法，即把所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)相分離，把購(gòu)物中心交由專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行管理。

　　1、地產(chǎn)商發(fā)展購(gòu)物中心拓寬了地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目的新途徑

　　從2001年中開(kāi)始，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的旗艦萬(wàn)達(dá)與沃爾瑪達(dá)成了長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，合作項(xiàng)目遍布長(zhǎng)春、北京、天津、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、南京、西安、長(zhǎng)沙、成都等城市，可謂開(kāi)創(chuàng)了商業(yè)地產(chǎn)的先河，萬(wàn)達(dá)將陸陸續(xù)續(xù)在上述各城市中的黃金地段投資興建大型購(gòu)物廣場(chǎng)。屆時(shí)，除沃爾瑪以外，一些國(guó)際知名的高檔百貨公司、連鎖快餐店、連鎖建材超市、連鎖家具店和大批國(guó)內(nèi)知名品牌也將加盟各城市的萬(wàn)達(dá)國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)，從而形成強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手、集團(tuán)式發(fā)展的態(tài)勢(shì)。萬(wàn)達(dá)國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)將在各城市原本興旺的商業(yè)黃金地段再添一把大火，并為周?chē)�地區(qū)帶來(lái)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　2、商業(yè)公司發(fā)展購(gòu)物中心改變了傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式

　　商業(yè)公司發(fā)展購(gòu)物中心改變了傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)方式，以實(shí)現(xiàn)與商戶共贏為目標(biāo)，進(jìn)而將傳統(tǒng)的商業(yè)公司與供應(yīng)商的經(jīng)銷(xiāo)代銷(xiāo)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)管理公司與商戶之間的租賃契約關(guān)系。根據(jù)2001臺(tái)灣地區(qū)大型店鋪總覽的調(diào)查，百貨公司已朝向大型化發(fā)展、進(jìn)駐購(gòu)物中心也將是臺(tái)灣百貨業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)；而且量販店也大多與購(gòu)物中心相結(jié)合，這些趨勢(shì)都日益明顯的顯露了出來(lái)。這些發(fā)展策略對(duì)于購(gòu)物中心的價(jià)值提升將會(huì)產(chǎn)生極大的積極影響，而百貨公司、量販店也將因此把自己的開(kāi)店成本大大降低。臺(tái)灣地區(qū)的大型購(gòu)物中心，憑借其強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)能力已經(jīng)逐漸在零售領(lǐng)域成為主流。購(gòu)物中心以一位經(jīng)營(yíng)管理者的身份出現(xiàn)，將招攬?jiān)S多的百貨公司、精品專(zhuān)賣(mài)店、各種連鎖店進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，形成綜合性商店組合，求得多方的共同發(fā)展和繁榮。百貨公司、專(zhuān)賣(mài)店進(jìn)駐大型購(gòu)物中心己成為業(yè)者的一種普遍選擇，也將帶動(dòng)臺(tái)灣地區(qū)的零售業(yè)發(fā)生更為劇烈的演變。

　　3、開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心的基本思路和關(guān)鍵控制因素

　　零售業(yè)是一個(gè)比較傳統(tǒng)的行業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)是新興的行業(yè)、發(fā)展很快的行業(yè)。房地產(chǎn)商和零售商進(jìn)行結(jié)合的前景應(yīng)該是非常廣闊的，因?yàn)橹袊?guó)的零售市場(chǎng)空間還很大。所以在未來(lái)的購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)中，我們首先要統(tǒng)一理念、共同開(kāi)發(fā)。這樣就可以準(zhǔn)確定位，在設(shè)計(jì)上少走彎路，力求招商和基建的同時(shí)進(jìn)行，更有效地去爭(zhēng)取時(shí)間、減少購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)成本、避免不必要的浪費(fèi)、提高物業(yè)的使用效率，縮短投資回報(bào)期。其次，我們應(yīng)該注意優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、利益共享。零售商有成熟的經(jīng)驗(yàn)，有招商的能力和一整套有效的管理方法；房地產(chǎn)商有雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力和資金實(shí)力，也有良好的開(kāi)發(fā)土地。需要的只是雙方的協(xié)調(diào)與合作。

　　商業(yè)公司與地產(chǎn)公司合作有利于化解開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn)，有利于實(shí)現(xiàn)雙贏。對(duì)房地產(chǎn)公司而言，如果房產(chǎn)不能順利銷(xiāo)售出去，風(fēng)險(xiǎn)是很大的；而對(duì)于商業(yè)公司而言，如果沒(méi)有好的物業(yè)設(shè)施和條件，就無(wú)法更快地發(fā)展和壯大，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力也不能得到增強(qiáng)，同樣也將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。如果把兩者很好地結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)公司與地產(chǎn)公司的將是極為可能的。

　　從國(guó)內(nèi)的情況看，能夠?qū)�業(yè)進(jìn)行購(gòu)物中心規(guī)劃設(shè)計(jì)的公司還不是很多，專(zhuān)業(yè)的建筑院所也難以完成購(gòu)物中心的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，因?yàn)橘?gòu)物中心的設(shè)計(jì)不是單純的一座靜止的建筑物，購(gòu)物中心需要有對(duì)商業(yè)的極深理解和準(zhǔn)確把握。在購(gòu)物中心的整體設(shè)計(jì)上，國(guó)內(nèi)有不少購(gòu)物中心缺乏一個(gè)鮮明的主題，甚至連基本定位都不確定，采用的方式還主要是照搬別人的模式，這對(duì)一個(gè)個(gè)性化和本土化很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，是要為此而承受很大風(fēng)險(xiǎn)的。作為一個(gè)國(guó)際化程度比較高的產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)國(guó)際化與本土化的有機(jī)結(jié)合是置關(guān)重要的，而本土化的概念對(duì)不同地區(qū)又將具有不同的特點(diǎn)，決不是一個(gè)簡(jiǎn)單的“土洋結(jié)合”的問(wèn)題，而是洋模式與本地區(qū)以及購(gòu)物中心個(gè)體的風(fēng)俗、文化底蘊(yùn)、消費(fèi)傾向、市場(chǎng)環(huán)境等等諸多方面的結(jié)合問(wèn)題。當(dāng)前最需要我們的購(gòu)物中心業(yè)者首先要明確的是基本的定位，并在確定的定位下，通過(guò)有效招商和建筑語(yǔ)言更好地表現(xiàn)出來(lái)。所有的發(fā)展商都希望自己建設(shè)的購(gòu)物中心能取得成功，面對(duì)百貨店和各種類(lèi)型的連鎖店，大家各自都存在著一定經(jīng)營(yíng)上的局限，建立準(zhǔn)確而且正確的市場(chǎng)定位是最為重要的一點(diǎn)，所以，發(fā)展商和管理者一定要通過(guò)市場(chǎng)的周密調(diào)查，在最重要的因素的引導(dǎo)下去取得相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料，并進(jìn)行縝密的研究分析，以滿足調(diào)查主題的需要。比如，商品的品類(lèi)、服務(wù)消費(fèi)者的范圍、競(jìng)爭(zhēng)性的價(jià)格、服務(wù)的質(zhì)量、租約的分類(lèi)以及相應(yīng)的鼓勵(lì)措施，等等，并且發(fā)展商和管理者還要全盤(pán)考慮如何增加購(gòu)物中心價(jià)值的課題。

　　4、購(gòu)物中心的定位不應(yīng)脫離“特色”

　　購(gòu)物中心已經(jīng)進(jìn)入到了追求特色化的時(shí)代，特色正在成為購(gòu)物中心生存與發(fā)展的靈魂。讓人欣喜的是，國(guó)內(nèi)已經(jīng)相當(dāng)一部分的購(gòu)物中心開(kāi)始了各種主題化的有益嘗試，并且取得了一定的成功。但同時(shí)讓人擔(dān)心的是，也有一些在建和正在招商的購(gòu)物中心還沒(méi)有對(duì)此引起高度的重視，仍然沒(méi)有對(duì)原有的模式進(jìn)行調(diào)整和完善，其實(shí)這在現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，的確是令產(chǎn)業(yè)擔(dān)憂的一件事情。

　　定位中高檔層面的廣州時(shí)代廣場(chǎng)目前引進(jìn)了旅游廣場(chǎng)和高檔家具中心，為時(shí)代廣場(chǎng)的特色增加了“分?jǐn)?shù)”；而天河娛樂(lè)廣場(chǎng)的定位就是娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)，首先以電影院吸引消費(fèi)者，然后再加入攀巖等運(yùn)動(dòng)的元素；中華廣場(chǎng)也特意開(kāi)辟了數(shù)碼城和摩托城；而萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)引進(jìn)了史奴比餐廳和電器城。

　　5、購(gòu)物中心要注重自身價(jià)值的創(chuàng)造與提高

　　購(gòu)物中心通常是由一定數(shù)量的主力店及中小型店鋪組成的，購(gòu)物中心的主要收入就是來(lái)自于主力店和專(zhuān)業(yè)店鋪的租金。為了保證購(gòu)物中心從整體運(yùn)營(yíng)上進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，并且獲得消費(fèi)者的認(rèn)同，購(gòu)物中心除了要規(guī)劃好市場(chǎng)的區(qū)隔、尋求差異化客層策略、建立舒適享受的購(gòu)物娛樂(lè)環(huán)境、完善良好的信息管理系統(tǒng)外，專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)、購(gòu)物中心品牌形象的塑造都應(yīng)該成為購(gòu)物中心業(yè)者所關(guān)注的重點(diǎn)�？傮w而言，購(gòu)物中心的價(jià)值來(lái)源主要來(lái)自租金收入，而租金收入的支付者則需要依靠對(duì)來(lái)客信息的準(zhǔn)確掌握而帶來(lái)的營(yíng)業(yè)收入來(lái)維持持續(xù)的運(yùn)營(yíng)，購(gòu)物中心的管理者同樣也要在客流的統(tǒng)計(jì)與分析上積極為商戶創(chuàng)造更加便利的條件。換句話來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心的價(jià)值來(lái)自于自身的位置、商品多樣化所帶來(lái)的集客能力，來(lái)自于主力店（如百貨公司或超市）和專(zhuān)業(yè)店品牌的號(hào)召能力，這三個(gè)因素的集合，創(chuàng)造了商戶的營(yíng)業(yè)收入，也創(chuàng)造和增加了購(gòu)物中心自身的價(jià)值。

　　6、探索購(gòu)物中心的“三權(quán)分離”的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)體制

　　零售業(yè)的一般業(yè)態(tài)，比如超市、便利店以及真正意義上的百貨公司都是自己開(kāi)發(fā)、自己經(jīng)營(yíng)、自我管理。與之不同，購(gòu)物中心是開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)分開(kāi)，物業(yè)管理與商品管理分離，雙方各司其責(zé)，實(shí)行真正的分工合作，從而構(gòu)成了購(gòu)物中心雙主體運(yùn)行的統(tǒng)一體。這樣的好處就是可以最大限度地減少商業(yè)資金的投入，發(fā)揮商業(yè)公司在商業(yè)管理方面的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的雙贏；一般而言，此舉可以有效地提高商業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率，因?yàn)橘?gòu)物中心內(nèi)的專(zhuān)業(yè)店和百貨公司的管理人員要比其它單體店少得多，其管理費(fèi)用將大大降低，購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)員人均所負(fù)責(zé)的面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于同類(lèi)的單體店；購(gòu)物中心實(shí)行的是特色化、細(xì)分化和專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)，相對(duì)而言的集客能力，特別是有效顧客的能力比較強(qiáng)。

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