中國會計報:農(nóng)貿(mào)市場免征房產(chǎn)稅應(yīng)注意四細(xì)節(jié)

    最近，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場獲得了減免房產(chǎn)稅的好消息。

財政部、國家稅務(wù)總局在《關(guān)于農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場農(nóng)貿(mào)市場房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》（財稅〔2012〕68號）中，就農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場有關(guān)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅政策進(jìn)行了細(xì)化明確。其中有4個細(xì)節(jié)問題需要注意。

細(xì)節(jié)一：非專門經(jīng)營農(nóng)貿(mào)市場按實際使用場地面積的比例征免稅

政策明確，對專門經(jīng)營農(nóng)產(chǎn)品的批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場使用的房產(chǎn)、土地，按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例享受稅款減免。

這要從兩方面來理解：一是符合規(guī)定條件的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場，不管是自有還是承租的房產(chǎn)和土地，都可以享受免稅政策。二是農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場一般還兼營服裝百貨、日用品等其他產(chǎn)品，根據(jù)文件規(guī)定只對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場中用于農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營的房產(chǎn)、土地免稅，對用于經(jīng)營其他產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地不予免稅。具體按其他產(chǎn)品與農(nóng)產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

細(xì)節(jié)二：注意減免范圍的特別限定性規(guī)定

農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場和農(nóng)貿(mào)市場，是指經(jīng)工商登記注冊，供買賣雙方進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品及其初加工品現(xiàn)貨批發(fā)或零售交易的場所。

農(nóng)產(chǎn)品包括糧油、肉禽蛋、蔬菜、干鮮果品、水產(chǎn)品、調(diào)味品、棉麻、活畜、可食用的林產(chǎn)品以及由省、自治區(qū)、直轄市財稅部門確定的其他可食用的農(nóng)產(chǎn)品�？紤]到農(nóng)產(chǎn)品范圍較廣，且房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅為地方稅，所以文件的出臺部門授權(quán)省、自治區(qū)和直轄市財稅部門確定其他可食用的農(nóng)產(chǎn)品的范圍。

這里要特別注意，房產(chǎn)稅以應(yīng)稅房屋為征稅對象，以房屋價值或租金收入為計稅依據(jù)。房產(chǎn)余值指房產(chǎn)原值減除一定比率（10%—30%）后的余額。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）明確，從2009年1月1日起，對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目 中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評估。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定》（財稅地字〔1987〕3號）規(guī)定，房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)（有墻或兩邊有柱），能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪等，不屬于房產(chǎn)。房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。而《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕173號）規(guī)定，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。

細(xì)節(jié)三：免征稅期限自2013年初起至2015年年底

新政策自2013年1月1日至2015年12月31日執(zhí)行。各地已按（財稅地字〔1987〕3號）第三條、《國家稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定>的通知》（國稅地字〔1989〕140號）第五條規(guī)定對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場給予免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的，可繼續(xù)按原免稅政策執(zhí)行。

財稅地字〔1987〕3號規(guī)定：“工商行政管理部門的集貿(mào)市場用房，不屬于工商部門自用的房產(chǎn)，按規(guī)定應(yīng)征收房產(chǎn)稅。但為了促進(jìn)集貿(mào)市場的發(fā)展，省、自治區(qū)、直轄市可根據(jù)具體情況暫給予減稅或免稅照顧”。

國稅地字〔1989〕140號規(guī)定：“城鎮(zhèn)內(nèi)的集貿(mào)市場（農(nóng)貿(mào)市場）用地，按規(guī)定應(yīng)征收土地使用稅。為了促進(jìn)集貿(mào)市場的發(fā)展及照顧各地的不同情況，各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局可根據(jù)具體情況自行確定對集貿(mào)市場用地征收或者免征土地使用稅。”有的地方據(jù)此對集貿(mào)市場一律免征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。為保持免稅政策延續(xù)性，這次發(fā)布的新文件規(guī)定各地此前已對農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場免稅的，可繼續(xù)按原免稅政策執(zhí)行。

細(xì)節(jié)四：辦齊備案手續(xù)才可享受免稅待遇

企業(yè)需注意，符合上述免稅條件的企業(yè)需持相關(guān)材料向主管稅務(wù)機關(guān)辦理備案手續(xù)。

綜合各省現(xiàn)行政策規(guī)定，申請房產(chǎn)稅、土地使用稅減免稅需提供的證件、資料包括：申請減免稅申請報告、減免稅審批表、企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、產(chǎn)權(quán)證或其他證明材料、固定資產(chǎn)（房屋）明細(xì)賬及稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料（如所屬年度會計財務(wù)報表、企業(yè)所得稅納稅申報表以及納稅人房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報表）。

未按規(guī)定申請或雖申請但未經(jīng)有權(quán)稅務(wù)機關(guān)審批確認(rèn)的，納稅人不得享受減免稅。

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