浙江(義烏)商成市場(chǎng)研究所是義烏市商興成市場(chǎng)投資管理有限公司下設(shè)的研究機(jī)構(gòu)。研究所以“興旺專業(yè)市場(chǎng),成就商業(yè)地產(chǎn)”為宗旨,專業(yè)致力于商品交易市場(chǎng)、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)的研究。擁有一批精通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)狀況、經(jīng)驗(yàn)豐富的高素質(zhì)專業(yè)人才,還邀請(qǐng)了商業(yè)地產(chǎn)界及學(xué)界知名的專家作為特約研究員或顧問(wèn)。研究所發(fā)展目標(biāo)是打造民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院行業(yè)研究所品牌,并成為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)研究……
資金充裕前提下 尊重商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律、專業(yè)團(tuán)隊(duì)及操作程序
【新浪房產(chǎn)】您覺(jué)得開(kāi)發(fā)商要做商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該首先要具備一些什么樣的條件才能做好商業(yè)地產(chǎn),在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)之間,應(yīng)該怎樣去平衡?
【李仁斌】這個(gè)問(wèn)題非常好,現(xiàn)在有很多咱們除了住宅的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)商業(yè)地產(chǎn)之外,還有很多以前根本不是做地產(chǎn)的現(xiàn)在也轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)里面,像做家電的海爾,還有做農(nóng)產(chǎn)品的雨潤(rùn),包括前段時(shí)間我聽(tīng)說(shuō)做餐飲的海底撈,這些非地產(chǎn)行業(yè)的都來(lái)做商業(yè)中心、購(gòu)物中心了。大家已經(jīng)發(fā)現(xiàn)了這種商業(yè)地產(chǎn)他巨大的發(fā)展空間,我很難限定說(shuō)一定要一直做商業(yè)地產(chǎn)的人才能做商業(yè)地產(chǎn),其他各種資本他要是有多余的能力、有多余的資本都可以進(jìn)入這個(gè)行業(yè),這些都是沒(méi)有問(wèn)題的。問(wèn)題首先在于他操作的這個(gè)團(tuán)隊(duì)我覺(jué)得有幾個(gè)方面:
第一點(diǎn)他要有尊重商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律,什么叫尊重商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律?做商業(yè)地產(chǎn)招商和經(jīng)營(yíng)才是他的根本,這種情況下任何一個(gè)項(xiàng)目我都要考慮他未來(lái)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)性,這是我們的出發(fā)點(diǎn),他跟我們的住宅可能完全不一樣。住宅我建好以后只要怎么樣賣出去,他是滿足一個(gè)居住的功能。住宅其實(shí)是賣產(chǎn)品,但是做商業(yè)他是做服務(wù),他完全是兩個(gè)不同的概念,住宅賣出去房子做居住,而商業(yè)地產(chǎn)你把商場(chǎng)建完了他不是一個(gè)成型的東西,你只能在這個(gè)基礎(chǔ)上去添加你未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)才具有價(jià)值,這是兩個(gè)非常大的區(qū)別。
這種情況下意味著在你的整個(gè)項(xiàng)目的前期就要開(kāi)始從未來(lái)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)來(lái)考慮,我怎么樣定位,我的商圈在哪,我的消費(fèi)群在哪,我未來(lái)的商戶經(jīng)營(yíng)戶他們這些商家的品牌是怎么樣的一個(gè)組合,我的人流動(dòng)向怎么樣組織,這些是我們跟住宅完全不一樣的東西,這是在我們商場(chǎng)開(kāi)建之前要考慮清楚的,我們要尊崇這樣的一個(gè)商業(yè)規(guī)律的東西,不能簡(jiǎn)單地說(shuō)我把房子先建起來(lái)才說(shuō),這可能是一個(gè)非常大的不一樣。
第二點(diǎn)要尊重專業(yè),做住宅可能有一個(gè)隊(duì)伍我弄地建起來(lái)就可以了,但是在商業(yè)這個(gè)領(lǐng)域大家可以看到,很多時(shí)候都是一些各種專業(yè)團(tuán)隊(duì)的組合,從前期的定位策劃的團(tuán)隊(duì),規(guī)劃設(shè)計(jì)的團(tuán)隊(duì),我們不能簡(jiǎn)單請(qǐng)一個(gè)會(huì)做住宅設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)師過(guò)來(lái),那他是沒(méi)有商業(yè)頭腦的。商業(yè)這一塊國(guó)內(nèi)國(guó)際也有成熟的這些商業(yè)的設(shè)計(jì)公司,還有商業(yè)空間的設(shè)計(jì)公司,還有商業(yè)動(dòng)線交通組織的設(shè)計(jì),還有商業(yè)的外部裝飾、內(nèi)部裝飾的設(shè)計(jì),還有商業(yè)環(huán)境的設(shè)計(jì),還有后面的招商和運(yùn)營(yíng)環(huán)境的這一塊,都要有一些專業(yè)的團(tuán)隊(duì)和專業(yè)的人士來(lái)做,不能自己組建一個(gè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)來(lái)做,這就是尊重專業(yè)。
第三是在操作的程序上面一定要做對(duì)程序,這一點(diǎn)跟尊重商業(yè)規(guī)律有一定的相似,尊重商業(yè)規(guī)律是尊重他的商業(yè)業(yè)態(tài)的需求,尊重商家經(jīng)營(yíng)的需求。而我們做的程序是首先第一步你要該干什么,你拿地之后可能首先要去找專業(yè)的調(diào)研策劃團(tuán)隊(duì),做好策劃定位的基礎(chǔ)之上,你才能去找規(guī)劃設(shè)計(jì),規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上我們?nèi)プ錾碳业恼撟C,根據(jù)商家我們做他的品牌的風(fēng)格和商業(yè)的配套設(shè)施,最后才是真正動(dòng)工的過(guò)程,這些程序一定要做對(duì)了,做反了一步可能以后的問(wèn)題非常大。
當(dāng)然在咱們中國(guó)還有一個(gè)非常具有特色的,你開(kāi)發(fā)的目標(biāo),因?yàn)楝F(xiàn)在我們很多的時(shí)候可能局限于這個(gè)公司的實(shí)力,咱們現(xiàn)在經(jīng)?梢钥匆恍┥虡I(yè)項(xiàng)目建成以后把他賣掉,但是賣掉以后后面的經(jīng)營(yíng)者影響非常大,這種情況下我們首先要在我們的資金籌措上面就要考慮到,我這個(gè)商場(chǎng)持續(xù)經(jīng)營(yíng),我不能賣商戶的情況下,或者是只能賣少量的情況下,整個(gè)資金我的投資怎么樣去平衡。我要賣,這個(gè)賣的部分我怎么樣盡量不影響我現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng),這是在中國(guó)的環(huán)境下我要把握一個(gè)租售的平衡,然后這種銷售型的這一部分的商業(yè)跟我主體自己持有經(jīng)營(yíng)這一部分商業(yè)的關(guān)系,這是非常有中國(guó)特色的一個(gè)東西。
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